Notgedrungen auf die Wiese

Mieten In Dresden scheitert der soziale Wohnungsbau nicht nur am Geld, sondern auch am Widerstand von alteingesessenen Bewohnern
Notgedrungen auf die Wiese
Baubürgermeister Raoul Schmidt-Lamontain hat einen Plan

Foto: Sven Ellger/Imago

Ein Stück Asphalt an der Elbe in Dresden wurde vor zwei Jahren Schauplatz eines skurrilen Häuserkampfs. Mitspielende: eine wütende Bauherrin, ein Bagger und Zuschauer, ferner Polizei und Presse. Investorin Regine Töberich sagte, das sei ihr Grundstück und sie werde hier bauen. Die Menge sagte, das sei ihr Radweg. Als die Dame den Bagger losschickte, um ein Stück Radweg umzugraben, war das nicht nur Trotz, es war Politik: Dürfen auf einer Wiese an der Elbe, über die jedermann läuft, hochpreisige Wohnungen gebaut werden? Darüber streiten Stadt und Investorin bis heute vor Gericht. Die Posse schadete Töberich, denn sie hatte das falsche Stück Radweg erwischt. Sie schadete aber auch der Stadt, weil klar wurde, vor welchem Dilemma Dresdens Wohnungsbau steht: Bauen ja und möglichst viel, aber was ist, wenn dabei Lofts für Reiche entstehen?

Wohnungsbau ist ein großes Thema in diesem Bundestagswahlkampf. Mindestens 350.000 neue Wohnungen werden laut Bundesbauministerin Barbara Hendricks (SPD) jedes Jahr gebraucht, um den Bedarf in den wachsenden Städten zu decken. Für sozialen Wohnungsbau hat die Bundesregierung 1,5 Milliarden Euro eingeplant. Geld ist genug da. Aber selten wird daraus ein ordentliches Angebot an bezahlbaren vier Wänden. Die Gründe dafür finden sich in den Ländern und Kommunen.

Bis Ende der Legislaturperiode will Hendricks mehr als eine Million neue Wohnungen fertig haben. Wie diese Wohnungen entstehen sollen, wo und vor allem welche, das ist in Dresden ein heftig diskutiertes Thema. Sachsens Landeshauptstadt ist einer der Wachstumskerne im Osten. Hier hat seit 2014 ein Linksbündnis das Sagen.

Dresden ist attraktiv und wächst, daran konnte auch Pegida nichts ändern. In naher Zukunft wird die Stadt 600.000 Einwohner haben. Die Mieten steigen, wenn auch vergleichsweise moderat. Von 2015 bis 2016 stieg die mittlere Vergleichsmiete um sieben Prozent auf sechs Euro pro Quadratmeter. Immer mehr Wohnungen werden saniert. Wenn neue Bewohner einziehen, wird das gern für Mieterhöhungen genutzt. Während in der Provinz Hausbesitzer gegen den Werteverfall ihrer Immobilien ankämpfen, boomt in Städten wie Dresden das Geschäft.

Wüster Streit im Stadtrat

Dresdens oberster Bauherr verweist auf die Panorama-Aussicht hinter ihm. Überall Kräne. Raoul Schmidt-Lamontain, 40, Beigeordneter für Stadtentwicklung, Bau, Verkehr und Liegenschaften, hat sein Büro im achten Stock einer Konservendose namens „World Trade Center“. Dresden zieht Investoren an, die Wohnungen bauen – aber, wie überall, eher für die gehobene Kundschaft. Am unteren Ende schwindet das Angebot. Noch macht das Günstig-Segment laut Mietspiegel knapp die Hälfte des Dresdner Angebots aus. Aber zu günstigen Quadratmeterpreisen findet sich immer weniger.

Der gelernte Architekt Schmidt-Lamontain kam 2015 aus Hannover, als Dresdens Grüne einen Baubürgermeister brauchten. Er kaufte gleich ein Haus für seine junge Familie in der Neustadt. Hier wohnten früher Studenten billig und heute dieselben Leute mit ordentlichen Jobs etwas teurer. Der Baubürgermeister sagt, auch der soziale Wohnungsbau muss sich ordentlich präsentieren, „sonst haben wir sofort eine Stigmatisierung ganzer Stadtviertel“.

Das sehen im Prinzip alle so, die mehr Wohnungen fordern. In Dresden werden Schätzungen zufolge in 15 Jahren bis zu 35.000 Wohnungen fehlen. Für eine Bevölkerung, die immer älter wird und zunehmend allein lebt. In der Hälfte der 300.000 Dresdner Haushalte leben Singles.

Wohnung gesucht

Wahlprogramme Die SPD will eine bessere Mietpreisbremse und transparente Mietspiegel. Zu viel gezahltes Geld sollen Mieter vom Vermieter zurückbekommen. Die Linke fordert festgeschriebene Höchstmieten und will zur Not Grundstücke für den Wohnungsbau enteignen können. Mehr Wohnungen sollen in die öffentliche Hand zurückkehren. Die Grünen wollen Wohnungen für junge Familien und Menschen mit wenig Einkommen fördern. Mietsteigerungen in bestehenden Verträgen sollen stärker begrenzt werden. Die CDU stellt sich eine regelmäßige Anpassung des Wohngelds vor, gleichzeitig will sie mit Investitionsanreizen den Neubau ankurbeln. Die FDP will lieber das Wohnen fördern als das Bauen. Das Recht auf eine Sozialwohnung will sie auf jene begrenzen, die auf dem freien Markt auch mit Wohngeldanspruch erfolglos bleiben. Die Mietpreisbremse will nicht nur die FDP abschaffen, sondern auch die AfD. Dort will man auch die Eigentumsquote fördern.

Ein Drittel ihres Einkommens geben Dresdner im Schnitt für die Miete aus, die Einkommen steigen langsamer als die Wohnkosten. 20 Prozent der Wohnungen gehören Genossenschaften, zwei Drittel gehören privaten Vermietern. Die gründerzeitlichen Altbau-Quartiere der Neustadt, von Pieschen und Blasewitz erleben seit den 1990er Jahren einen Zustrom von 30 Prozent. Verlierer sind die Ecken, wo die DDR ihre Betonschließfächer lieblos hinknallte. Ein Viertel der Dresdner ist über 60 Jahre alt. Diese Altersgruppe ist in der Landeshauptstadt oft gediegen links und residiert in weitläufigen DDR-Quartieren der 1950er und 60er Jahre. Sie hat es nicht gern, wenn in ihrem Vorgarten gebaut wird. Im Frühjahr gab es Streit in der Koalition. Im Stadtrat kam es zu wüsten Beschimpfungen zwischen Linken und Grünen. Der grüne Baubürgermeister will auf den weitläufigen Grundstücken neue Wohnungen bauen. Dort aber wohnen die Wähler der Linken. Ein Hinterhof-Ensemble nahe dem Hygienemuseum wurde zum Zankapfel.

André Schollbach ist wackerer Streiter für mehr Sozialwohnungen in seiner Stadt. Aber als Anwalt und Linken-Politiker kämpft er gegen diese Art von Nachverdichtung der Innenstadt. Intakte Wohngebiete würden verschandelt mit Bauten, die für einfache Menschen unbezahlbar seien, sagt der Stadtrat und Landtagsabgeordnete – der selbst im noblen Dresden-Loschwitz wohnt. Als es zur Abstimmung im Stadtrat kam, passierte das Unglaubliche: SPD und Grüne stimmten mit der CDU gegen die Linken. Um das Problem der Wohnungsknappheit in den Städten in den Griff zu bekommen, setzt der Bund auf Baustellen. 2016 wurden laut Statistischem Bundesamt 278.000 Wohnungen fertig. Die 375.000 Baugenehmigungen, die zudem erteilt wurden, stimmen Hendricks optimistisch, dass noch mehr Wohnungen folgen werden.

Entscheidend ist, dass nicht nur hochpreisige Wohnungen entstehen. Doch Entscheider ist fast überall der Markt. Neue Wohnungen finden sich vor allem im mittleren und oberen Preissegment. Günstiges wird im frei finanzierten Wohnungsbau wegen der hohen Grundstückspreise nur selten gebaut. Der Wettbewerb um knappes Bauland bremst den Bau bezahlbarer Wohnungen in den Städten.

Verramscht, dann verfallen

Immerhin kann Hendricks auch im sozialen Wohnungsbau steigende Zahlen vorweisen. Rund 25.000 Einheiten wurden 2016 neu gebaut. Das sind 10.000 mehr als im Vorjahr. Selbst in Berlin, der Hauptstadt des Mangels, geht es aufwärts. Rund 11.000 Wohnungen genehmigten die Bauaufsichtsbehörden in der ersten Jahreshälfte 2017. Dass das nicht reicht, merken auch die Berliner Jobcenter, die jeden Monat zweistellige Millionenbeträge aufwenden müssen, um Hartz-IV-Empfänger in Hostels unterzubringen. In Dresden geht es schneller voran. Bis 2010 kamen pro Jahr 550 Wohnungen dazu, 2013 waren es schon 1.000. 2016 knackte Rot-Grün-Rot erstmals seine Zielmarke von 2.500 Wohnungen, sagt Schmidt-Lamontain zufrieden.

Die Geschichte um die bebauten Hinterhöfe wäre vielleicht weniger hochgekocht, hieße der Bauherr nicht ausgerechnet Vonovia. Der größte private Vermieter hat es sogar bis ins Bundestagswahlprogramm der Linken geschafft. Die Macht solcher Großunternehmen müsse gebrochen werden, heißt es da. Vonovia mit Sitz in Bochum vermietet an die 400.000 Wohnungen bundesweit. 2001 schluckte Vonovia den Großvermieter Gagfah. An den hat man in Dresden keine guten Erinnerungen. 2006 verkaufte die Stadt ihre größte Wohnungsgesellschaft Woba an einen Immobilienfonds. Damit wechselten 48.000 kommunale Wohnungen auf einen Schlag in Privathand. Später landeten die Wohnungen bei der Gagfah.

Dresden wurde durch den Verkauf zur ersten schuldenfreien deutschen Großstadt, doch den Verlust hat die Stadt nie verwunden. Die Wohnungen wanderten von einer Hand in die nächste. Die befürchteten teuren Sanierungen blieben zwar aus, stattdessen wurden Fenster undicht und Heizungen leck, ohne dass sich jemand kümmerte. Für einen „Ramschpreis“ habe man damals verkauft, kritisiert Schollbach. Eine gute Milliarde Euro bekam Dresden für die Woba, „wären diese Wohnungen nicht veräußert worden, hätte die Stadt jetzt einen beträchtlichen Wert an der Hand“, ist er überzeugt. Der Woba-Verkauf ist aus Sicht vieler Dresdner ein Sündenfall. Die Gründung einer neuen Woba ist Herzensprojekt der rot-grün-roten Stadtratsmehrheit. Schollbach sieht darin eine „zentrale Weichenstellung für den Wohnungsmarkt“. Aber die Gründung scheiterte bis jetzt am fehlenden Eigenkapital.

Patrick Schreiber von der CDU meint, die neue Woba werde „kein Garant für billiges Wohnen“, sondern nur ein neuer Akteur am Markt. Den Verkauf der alten Gesellschaft verteidigt der Landtagsabgeordnete: „Ich halte es nicht für eine kommunale Pflichtaufgabe, 48.000 Wohnungen zu haben.“ Mit dem Geld, das der Woba-Verkauf brachte, habe sich die Stadt viel Gutes leisten können: soziale Projekte und eine piekfeine Sanierung für den DDR-Kulturpalast.

Schreiber sieht kein Problem im sozialen Wohnungsbau, stattdessen moniert er, jemand mit einem Einkommen von 3.000 Euro brutto „findet keene Bude“. Das Linksbündnis würde verhindern, dass Wohnungsbau stattfinde. Schreiber selbst setzt auf selbstgenutztes Wohneigentum. Er lebt im noblen Stadtteil Strehlen. Auch dort hält man nicht viel davon, Wohnblocks vor die Nase gesetzt zu bekommen.

Genau an diesem Punkt versickern die Bemühungen um den Wohnungsbau. Studien des Bundesbauministeriums zeigen, wie schwierig es ist, Innenstadtflächen zu nutzen. Projekte scheitern oft nicht am Geld, sondern am Widerstand derer, die schon da sind. Notgedrungen wird auf der grünen Wiese gebaut. So kommt man zu dem, was man nicht mehr wollte: triste Betonsiedlungen wie Berlin-Marzahn, Hamburg-Wilhelmsburg oder Dresden-Prohlis.

09:00 19.09.2017

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