Das deutsche Boden- und Immobilienrecht muss dringend überarbeitet werden. Schon 1972 (!!) hatte der damalige Münchner OB Hans-Jochen Vogel eine solche Reform angemahnt. Passiert ist nichts.
Stattdessen hat die Politik die Dinge einfach weiter laufen lassen, ja sogar noch verschlimmert, etwa durch die zeitliche Begrenzung der Sozialbindungen bei Wohnungen.
Und in der Tat wird die Entwicklung immer dramatischer. Je länger man wartet, desto krasser werden die notwendigen Einschnitte sein. 46 Jahre haben wir schon verschlafen!!
Einige Änderungsvorschläge:
Boden ist weder vom Menschen geschaffen, noch ist er vermehrbar. Eigentum an Grund und Boden sollte beschränkt werden und vor allem bei der Allgemeinheit oder bei denjenigen liegen, die den Boden tatsächlich konkret nutzen.
Das Mittel der Erbpacht sollte wesentlich öfter gebraucht werden. Dabei sollte das Erbpachtverhältnis zeitlich vollkommen unbegrenzt und dauerhaft sein, solange sich ein einem Eigentümer gehörendes genutztes Gebäude noch auf dem Grundstück befindet. Das soll auch für den Fall gelten, dass der Eigentümer ein altes Gebäude abreißt, um an dessen Stelle ein neues von entsprechender Größe und Funktion zu errichten. Das Erbpachtverhältnis kann erlöschen, wenn der Eigentümer sein auf dem Grundstück befindliches Gebäude mehr als 5 Jahre ungenutzt lässt.
Die zeitliche Begrenzung der Sozialbindung von Sozialwohnungen wird aufgehoben; die Bindung besteht zeitlich unbegrenzt. Wohnungen, die innerhalb der letzten 10 Jahre aus der Sozialbindung gefallen sind, werden wieder in die Sozialbindung überführt.
Boden und bestehendes Wohneigentum können über einen begrenzten Rahmen hinaus nicht Gegenstand von Vermögensanlage und Rendite aus Vermögensanlage sein. Institutionelle Anleger dürfen keinen Boden, keine Bestandswohnungen und keine bereits bestehenden Gewerbebauten erwerben und halten.
Entsprechende Verkäufe der letzten 10 Jahre von Wohneigentum aus öffentlicher oder genossenschaftlicher Hand sind für alle Wohnungsbestände von über 50 Wohnungen rückabzuwickeln.
Ebenfalls sind auf zehn Jahre zurück alle Verkäufe von land- und forstwirtschaftlichem Grund an institutionelle Investoren derart zu revidieren, dass der Boden in das Eigentum der jeweiligen Gemeinde übergeht, auf deren Gemarkung er sich befindet. Bestehende Pachtverhältnisse bleiben davon unberührt.
Die Investoren werden durch zehnjährige Staatsschuldverschreibungen (innerhalb von zehn Jahren voll rückzahlbar) des Bundes entschädigt. Die Gesamtsumme der jeweiligen Entschädigung richtet sich nach dem seinerzeitigen Kaufpreis zuzüglich der seitdem eingetretenen offiziellen Inflationsrate. Die Staatsschuldverschreibungen sind jährlich mit dem Faktor der offiziellen Inflationsrate zu verzinsen.
Die Finanzierung der Staatsschuldverschreibungen erfolgt durch 1) die Einführung einer Finanztransaktionssteuer von 0,5 % auf alle Börsengeschäfte und außerbörslichen Wertpapiergeschäfte, 2) durch die Besteuerung internationaler Unternehmen grundsätzlich nach dem in Deutschland erzielten Umsatz, rückwirkend zum 1.1.2016.
Institutionelle Anleger, die Wohnungen aus dem Bestand vor über zehn Jahren erworben haben, genießen Bestandsschutz. Gemeinden und von den Gemeinden befugte Genossenschaften genießen für diese Wohnungen ein Vorkaufsrecht, wobei der Eigentümer ab 5 Jahre nach dem Inkrafttreten der Bodenrechtsreform zum Verkauf verpflichtet werden kann. Der Verkaufspreis entspricht dem für vergleichbare Wohnobjekte von der Gemeinde festgelegten Richtwert.
Erwerb von unbebautem Boden als Vermögensanlage ist grundsätzlich ausgeschlossen. Das gilt für Baugrund für Wohn- und Gewerbebauung, land- und forstwirtschaftlich genutzte sowie sonstige Flächen. Bauerwartungsland muss grundsätzlich innerhalb von 5 Jahren nach Erwerb eines Grundstücks bebaut werden. Das unbebaute Bauerwartungsland kann nur zum Einkaufspreis ohne Gewinn an einen von der Gemeinde bestimmten Käufer verkauft werden.
Erwerb von Wohneigentum als Vermögensanlage zur Vermietung ist Privatpersonen weiter möglich. Pro Person und Jahr kann eine Wohnimmobilie (Wohneinheit; Wohnung; Einfamilienhaus) zu Anlagezwecken erworben werden. Beim Verkauf von bereits gehaltenen vermieteten Wohnungen können in einem Jahr entsprechend mehr Wohneinheiten erworben werden. Bei Erwerb einer größeren Immobilie mit mehreren Wohneinheiten werden entsprechend mehrere Jahre angerechnet (dabei können auch für maximal die Hälfte der Wohneinheiten nicht genutzte Jahre bis auf 10 Jahre zurück angerechnet werden).
Erwerb und Verkauf selbstgenutzten Wohneigentums unterliegen keiner Beschränkung.
Aus der Wertsteigerung von Boden sollen nur noch begrenzt Gewinne gezogen werden können.
Beim Verkauf einer Immobilie, bei der der Bodenwert gestiegen ist, kann eine Bodenwert-Gewinnsteuer in Höhe bis zu XX % vom Verkaufserlös für den Bodenanteil erhoben werden.
Bei der Umwandlung von Agrarland in Bauland wird der Gewinn über einer bestimmten Grenze abgeschöpft. Der Boden soll dabei entweder in Gemeindeeigentum oder in das Eigentum des späteren die Immobilie selbst nutzenden Eigentümers oder auch Privatanlegers übergehen. Bedingungen für die Umwandlung von Agrarland in Bauland können sein a) Der Grundeigentümer verkauft den Boden an die Gemeinde oder an den späteren selbst oder zur Vermietung nutzenden Privateigentümer, als Kaufpreis generell anzusetzen ist der 2,5 fache Wert des Grundstücks als Agrargrund. Die Gemeinde und an zweiter Stelle der Privateigentümer des zu errichtenden Gebäudes hat hier unter dieser Kondition ein Vorkaufsrecht b) Der Grundeigentümer schließt einen Erbpachtvertrag ab, mit der Gemeinde, dem Bauträger oder den späteren Eigentümern.
Institutionelle und private Investoren können anders als bei Bestandswohnungen unbegrenzt in die Neuerrichtung von Wohn- und Gewerbebauten investieren. Dabei ist aber ausgeschlossen, dass sie auch Eigentümer des Bodens werden (s. voriger Absatz). Bei Neuerrichtung von Wohnungen durch einen institutionellen Investor auf bereits ausgewiesenem älterem Baugrund (Verdichtung) ist grundsätzlich Erbpacht anzuwenden.
Für Neubaugebiete mit über XX Wohnungen haben die Bauherren einen bestimmten Prozentsatz von günstigeren der Sozialbindung unterliegenden Wohnungen zu erstellen und ggf. in weitere soziale Projekte vor Ort (Kindergärten, Schulen, Jugendheim, Spielplatz o. ä.) zu investieren.
Institutionelle Investoren können für von ihnen selbst errichtete Wohngebäude zeitlich unbegrenzt die Eigentumsrechte halten.
Bei Erwerb von selbstgenutztem Wohneigentum und einzelner Wohnungen von Privaten zur Vermietung gehen der Erbpachtvertrag oder bei entsprechendem Kaufvertrag auch das Bodeneigentum vom Verkäufer an den Käufer über.
Beim Verkauf von vermieteten Bestandswohnungen haben die die Wohnung derzeit nutzenden Mieter grundsätzlich ein Vorkaufsrecht. Kaufpreis ist in diesem Fall der von der Gemeinde festgelegte Richtwert.
Für ganz oder überwiegend gewerblich genutzte Immobilien in besonderen Lagen und mit besonderen Anforderungen (Geschäftslagen in den Innenstädten; Büroimmobilien) sind eigene Regelungen zu treffen. Nach einer genauen Bestandsaufnahme in diesen Bereichen sollen Immobiliengesellschaften und institutionelle Investoren ebenfalls in kleinere, voneinander auch auf der Eigentümerseite völlig unabhängige Gesellschaften aufgeteilt werden. Dabei darf keine Gesellschaft mehr als 120 derartige Immobilien halten. Die Mietpreise haben den von den Gemeinden festgelegten Richtwerten zu entsprechen. Die Rechte der Gemeinden zur Begrenzung des Anteils von Ladenketten in den Innenstadtbereichen werden gestärkt.
Eigentum an land- und forstwirtschaftlichen Flächen ist nur noch für Gemeinden und Gebietskörperschaften, für die Landwirte, die die Flächen selbst bewirtschaften, für Einzelpersonen darüber hinaus bis zu einer maximalen Größe von XX ha möglich. Unter „Selbst bewirtschaften“ können auch größere Agrarbetriebe fallen, sofern der Eigentümer des Bodens oder einer seiner Familienangehörigen den Agrarbetrieb selbst eigenverantwortlich führt.
Bei Verkauf von verpachteten Agrarflächen hat der die Fläche nutzende Pächter grundsätzlich ein Vorkaufsrecht. Kaufpreis ist in diesem Fall der von der Gemeinde festgelegte Richtwert.
Für Gewerbeimmobilien ist anlog wie für Wohnimmobilien und Agrarflächen zu verfahren. Die die Immobilie selbst nutzenden Unternehmen können unbeschränkt Gewerbeimmobilien einschließlich des Bodens – soweit keine Erbpacht vorliegt – erwerben. Der Verkauf ist nur an selbst nutzende Unternehmen möglich. – Im Fall der Geschäftsaufgabe ist außer dem Verkauf der Immobilie auch die Verpachtung/Vermietung möglich.
Bei Gewerbeimmobilien unterliegen Unternehmen über bestimmten Größen vom Gesetzgeber festzulegenden Einschränkungen auf die Eigentumsrechte am Boden. Je nach Menge der von einem Unternehmen gehaltenen Gewerbeimmobilien muss eine entsprechend steigende Zahl an Gewerbeimmobilien in Erbpacht stehen. Aufteilungen von Unternehmen zum Umgehen dieser Regelungen werden nicht anerkannt. Näheres ist gesetzlich geregelt.
Nach Abwicklung aller hier aufgeführten Maßnahmen, spätestens ab drei Jahren nach Inkrafttreten der Bodenrechtsreform, werden die großen Immobiliengesellschaften aufgeteilt. Sie werden in zwei Stufen (1. Stufe: Jahre 4 bis 7 nach der Bodenrechtsreform; 2.Stufe: Jahr 8 bis 11 nach der Reform) in kleinere Gesellschaften aufgeteilt, von denen keine mehr als 0,1 % (Erste Stufe) und dann 0,01 % (Zweite Stufe) des Gesamtbestandes an Wohnungen halten darf. Bei ca. 40 Millionen Wohnungen / Wohneinheiten in Deutschland sind das jeweils 40.000 (1. Stufe) bzw. 4.000 (2. Stufe) Wohnungen. Die Aufteilungen haben vollständig zu erfolgen, so dass es keine Überschneidungen bei den Eigentümern der Unternehmen geben darf und die Unternehmen untereinander keine Beteiligungen aufweisen dürfen. Im Rahmen dieser Veränderungen werden alle Wohnungen auch zum Verkauf angeboten; dabei haben die aktuellen Mieter ein Vorkaufsrecht. Die Kaufpreise entsprechen dabei den von der Gemeinde vorgegebenen Richtwerten.
All diese Maßnahmen würden dazu dienen, institutionelle Investoren vom Wohnungs-, Immobilien und Bodenmarkt fernzuhalten. Deren Interessen sind vor allem auf die wertbeständige und renditebringende Anlage von abstraktem Vermögen (Geld) in reellen Werten ("Betongold") ausgerichtet. Sie drängen auf den Markt, treiben dort die Kaufpreise wie die Mieten hoch und verdrängen diejenigen, die tatsächlich in Immobilien wohnen bzw. Immobilien und Boden nutzen wollen, sei es als Käufer oder Mieter.
Höhere Kaufpreise und damit Mieten für Gewerbeimmobilien und Handelsflächen erzwingen höhere Preise für die Verbraucher, d. h. für alle, so dass auch auf diesem Weg jeder von uns die Gewinne von Immobilieneigentümern mitfinanziert.
Die Bodenrechtsreform soll stattdessen das Eigentum an Immobilien und Boden in der Hand der Allgemeinheit und derjenigen, die sie tatsächlich bewohnen und nutzen, wie auch niedrigere Mieten, Pachten und Verbraucherpreise fördern. Nur dort, wo institutionelle und große private Investoren tatsächlich einen positiven Beitrag auf dem Wohnungsmarkt leisten können, d. h. bei Neubauten, sollen sie noch zum Zuge kommen.
Zum Nachlesen:
Vogel 1972:
https://www.bezahlbares-wohnen.de/2017/05/17/ein-neues-bodenrecht-f%C3%BCr-bezahlbaren-wohnraum-oder-ude-%C3%A4rgert-sich-%C3%BCber-fehlendes-engagement-seiner-genossen/ (Download unten auf der Seite)
Vogel 2017:
Das ganze Elend der Auslieferung des Wohnungsmarktes an große Finanzkonzerne zeigt folgender Artikel:
https://publik.verdi.de/2018/ausgabe-04/gesellschaft/gesellschaft/seite-9/der-grose-ausverkauf
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