Grund-und-Boden-Revolution

Wohnen könnte man beschreiben als das regelmäßige Dasein in einer Behausung, als exklusive Verfügung von Räumlichkeiten. Es geht um ein – in doppeltem Wortsinn – festes Zuhause in einem überschaubaren und abgeschlossenen Bereich. Die Wohnung ist der Fixpunkt des Lebens. Sie ist der Raum für die meiste Zeit, wobei der Schlaf hier wiederum das größte Kontingent darstellt. Im Wohnen drückt sich ein mächtiges Wo aus, welches das Wohin stets an das Woher verweisen will. Die Wohnung bildet den sinnlichen Lebensmittelpunkt, die permanente Anlaufstelle, sie ist der Ort des Niederlegens und des Aufstehens. Zentral sind das Private und das Intime. Wohnungen gleichen Schutzburgen gegen die Welt da draußen. My home is my castle.

Fluch des freien Marktes

Besseres Leben braucht gutes Wohnen, freilich kostet das nicht bloß Geld, es kostet immer mehr Geld. Wohnen ist keine Selbstverständlichkeit, es verwirklicht sich nur über einen Rechtstitel, einen Miet- oder Kaufvertrag. Jedes Wohnrecht ist der Zahlungspflicht untergeordnet. Wohnen macht erpressbar. Ungleich anderen Waren kann man nicht einfach die Marke oder das Geschäft oder irgendeinen Anbieter wechseln. Man ist nur bedingt mobil. Auch kann auf das Wohnen nicht einfach verzichtet werden wie auf ein Schlauchboot oder einen Seidenschal. Die verzichten müssen – die Obdachlosen –, gehören zu den Stigmatisierten der Gesellschaft, zu den Outcasts, den absoluten Verlierern. Die tiefe Inhumanität einer Gesellschaft dokumentiert sich an ihnen. Obdachlosigkeit ist also nicht zu verwalten, sondern schlicht abzuschaffen.

Ein spezifisches Mietrecht ist deswegen erforderlich, weil Mieter am freien Markt besonders unter Druck stehen. Sowohl vor der Anmietung als auch danach ist das der Fall. Durch die Miete bleiben Käufer und Verkäufer die gesamte Mietdauer aneinander gekettet. Es ist ein ungleiches Verhältnis, nicht solide, sondern vakant. Der Interessengegensatz zwischen Mieter und Vermieter löst sich im Geschäftsabschluss nicht auf, sondern bleibt bestehen. Das – und nicht das Finanzielle – ist auch der Hauptgrund, warum jene, die sich das leisten können, eine Entscheidung für das Eigentum oder die Genossenschaft treffen.

Einen „radikalen Mieterpreisschutz“, wie ihn etwa der Berliner Sozialwissenschaftler Andrej Holm zu Recht verlangt, den hat es in Österreich bis in die 1980er Jahre hinein gegeben. Wien galt seinerzeit als Refugium des Mieterschutzes. Die Errungenschaften gehen allerdings mehr auf die Erste Republik (1918 – 1938) als auf die Zweite Republik (gegründet 1945) zurück. In der Zwischenkriegszeit betrieb das sozialdemokratische „Rote Wien“ eine offensive Wohnbaupolitik. Die Gemeinde war sowohl Bauherr als auch Vermieter und drückte damit die Preise im privaten Segment. Allein zwischen 1923 und 1934 entstanden in Wien mehr als 65.000 Wohnungen, finanziert durch eine gesonderte kommunale Wohnbausteuer, die vor allem Reiche zur Kasse gebeten hat. Jede vierte Mietwohnung in der Stadt gehört gegenwärtig weiterhin der Stadt, sodass es noch etwa 200.000 Gemeindewohnungen gibt.

Für viele Jahrzehnte musste die Immobilienbranche ihre Geschäfte so in einer kaum lukrativen Nebenkammer der Profitwirtschaft erledigen. Die Leute zahlten wenig (besonders in Gemeindewohnungen), die Verweildauer war lang. Umziehen war die Ausnahme. Wenig ist von alldem geblieben. Mittlerweile wurde das Mietrecht durchlöchert, aufgeweicht, ausgehöhlt. „In den letzten 35 Jahren blieb denn auch mit der Liberalisierung des Mietrechts im Wohnungssektor kein Stein auf dem anderen, sowohl den Wohnungsmarkt als auch die Stadtentwicklung betreffend“, schreibt Günter Schneider von der Mieterinteressensgemeinschaft MIG. „Die Mietpreise haben sich vervielfacht, der Wohnungsaufwand beträgt heute oft mehr als die Hälfte des Familieneinkommens. Die Stadt hat sich durch soziale Entflechtung und Bildung von Ausländerghettos gravierend verändert. Alles im allem hat sich die Wiener Stadtstruktur durch diese Entwicklungen zum Nachteil für die Bewohner geändert.“

Teilen und gewinnen

Zwischen 2004 und 2016 wurden keine Gemeindebauten mehr errichtet. Aktuell fehlen kleine billige Einheiten, dagegen kommen kleine und teure Appartements auf den Markt. Je größer Wohnungen sind, desto eher sinkt der Quadratmeterpreis, als dass er steigt. Wer sich 200 Quadratmeter leisten kann, fährt besser als mit 80. Doch wer kann sich das schon leisten?

So werden jene am meisten abkassiert, die es sich am wenigsten leisten können. In Wien werden seit einiger Zeit mehr Wohnungen geteilt als zusammengelegt. Sie sind dadurch allerdings nicht günstiger zu haben, betrachtet man den Quadratmeterpreis. Im Gegenteil, die Immobilienwirtschaft erwartet dadurch höhere Gewinnspannen. Es ist auf jeden Fall so, dass auch in Österreich in den zurückliegenden Dekaden die Mieten deutlicher gestiegen sind als die Preise anderer Waren und Dienstleistungen. Wohnen ist ein Preistreiber.

In Wien möchte man diesem unseligen Trend nun gegensteuern. Die Ende November im Gemeinderat von Rot-Grün beschlossene neue Bauordnung soll zu starken Reglementierungen der Bodenpreise führen. Vorrangig bei Aufwidmungen zu Bauland sollen zwei Drittel der entstehenden Wohnungen für den mietzinsbegrenzten, geförderten Wohnbau reserviert werden. Funktionieren soll die Gegenrechnung so: Der Wohnbau wird von der Gemeinde gefördert, dafür darf die Miete eine gewisse Höhe nicht überschreiten. Öffentliches Bauen soll bezahlbare Wohnungen garantieren.

In der Widmungskategorie „Gebiete für geförderten Wohnbau“ ist ein Quadratmeterbruttopreis von 188 Euro festgeschrieben. Das sei „in der Tat ein erheblicher Eingriff in die Marktmechanismen am Wiener Immobiliensektor“, urteilt Samuel Stuhlpfarrer in der Straßenzeitung Augustin. 4,87 Euro darf in Zukunft der Nettomietzins pro Quadratmeter ausmachen. Mit exorbitanten Renditen auf Kosten der Mieter soll demnach Schluss sein, der Anteil von sozialen Wohnungen in Bauprojekten wiederum zwei Drittel erreichen. Christoph Chorherr, der umtriebige Planungssprecher der Wiener Grünen, spricht gar von einer „Wiener Grund-und-Boden-Revolution“. Bodenspekulation soll eingedämmt werden. Zweifellos ist die Bodenfrage ein entscheidendes Kriterium. „Grund und Boden sind jedoch ein besonderes Gut, das nicht vermehrbar ist – mehr Nachfrage führt daher zu massiv steigenden Preisen“, heißt es in den Planungsgrundlagen zu den „Gebieten für geförderten Wohnbau“ der Gemeinde Wien.

Im Spannungsfeld zwischen Markt und Staat ist es gegenwärtig nur möglich – wenn überhaupt –, über die Politik das Wohnen sozialer zu gestalten, womit gemeint ist, erträgliche Mietpreise zu dekretieren und Rechte zu etablieren oder zu erhalten, sodass sich restriktive Übergriffe von Eigentümern und ihrer Vertreter in Grenzen halten. Schließlich ist das Arsenal der Bedrohungen keineswegs zu unterschätzen, denn Willkür und Drangsalierung seitens der sogenannten Hausherren nehmen zu.

Dabei ist Gentrifizierungsdruck nicht ausschließlich ökonomischer Natur. Neben den monetären sind es mentale Probleme, die besonders Altmieter in ihren Wohnungen unter Druck setzen. Verursacht werden sie durch rücksichtslose Vorgangsweisen diverser Hausverwaltungen. Den Mietern zustehende Rechte werden verweigert oder verzögert respektiert, es gibt rigorose bauliche Eingriffe – Hinausekeln ist Trumpf. Auch wenn manches juristisch nicht gedeckt ist, verfehlen diese Akte offener Feindseligkeit nicht ihren Zweck. Wohnen wird dadurch zusehends unwirtlich. Dauernd gibt es Scherereien. Umbauten (Verkleinerung von Wohnungen) und Aufbauten (Dachgeschosse) sind für die Bewohner eines Hauses häufig extrem belastend. Ein Mitbestimmungsrecht gibt es ja nicht einmal in Ansätzen. Im äußersten Fall leben die Betroffenen viele Monate auf einer Baustelle und können in dieser Situation bestenfalls einen Abschlag bei der Miete durchsetzen.

Doch das ist nicht risikolos und gelegentlich mit Anwalts- und Gerichtskosten verbunden. Wer sich nicht wehrt, zahlt drauf, wer sich jedoch wehrt, darf Kosten, Mühen, Ärger nicht scheuen. Die Bereitschaft, sich das anzutun, hat ihre Grenzen. Es kommt hinzu, dass es für den Einzelnen des Öfteren um nicht allzu große Beträge geht, etwa bei den notorischen Fehlberechungen der Betriebskosten. Für die Eigentümer hingegen akkumulieren sich diese Posten sehr wohl zu stattlichen Summen.

Ein Problem sind aber auch die Mieter selbst, die als vereinzelte Monaden schwer zu Solidarisierung und Auseinandersetzung bewogen werden können. Sie führen maximal individuelle und sporadische Abwehrkämpfe, oft nehmen sie die Schikanen fatalistisch hin oder schlucken den Ärger hinunter. Wer es sich leisten kann, zieht aus. Mieterrevolten hat es in Wien schon lange keine mehr gegeben. Auch die kleine Hausbesetzerszene der Donaumetropole konnte sich nie zu einer Bewegung ausweiten. Eine kollektive Praxis in Bezug auf Mieterinteressen findet selten statt.

„Die Reform des sozialen Wohnungsbaus ist ein großer Brocken“, sagt Andrej Holm. Wie der verdaut werden kann oder auch nicht, wird man in Wien in den nächsten Jahren sehen. Inwiefern die Wiener Anstrengungen einen „Meilenstein“ (Chorherr) darstellen, wird sich weisen. Dem Markt Bewirtschaftungsmuster vorzuschreiben, ist diesem jedenfalls wesensfremd, doch im Sinne gesellschaftlicher Grundbedürfnisse dringend geboten, sollen Wohnbedürftige nicht noch mehr unter die Räder kommen.