Haus- und Immobiliendarlehen "To Go"

Immobilienblase Kennen wir all diese Bank- , Verbraucherberater Argumente für einen Immobilenkauf "Eigentum statt Miete", als wäre nichts gewesen, außer Provisionen und Spesen, nicht..
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Wider alle Vernunft und alle Lehren aus der Immobilienpreisblase des Jahres 2007 in den USA, Spanien geben nun hierzulande nicht nur Universal- Banken, sondern auch Sparkassen, Volksbanken, Genossenschaftsbanken Immobilienkäufern großzügige Kredite,

Selbst Niedrigverdienern mit geringen bis gar keinen Ersparnissen werden, entgegen allen Basel II und III Regeln Finanzierungen bis zu 110 Prozent des Objektwertes der Begierde eingeräumt.

Eine drei Jahre alte Dreizimmerwohnung mit 96 Quadratmetern in Hamburg- Hoheluft-West ist mit einem Marktwert von 520.000 Euro veranschlagt.

Großzügig geschnittene Räume, zwei Balkone, Gästebad, Parkett und Fußbodenheizung verlangen ihren Preis:

Mindestens 5000 Euro pro Quadratmeter werden inzwischen problemlos als Kaufpreis angesetzt.

Seltsamerweise schrecken diese hohen Preise Kaufwillige in Hamburg, unter denen auch vermögende Kunden aus den südeuropäischen Ländern, darunter aus Griechenland, Spanien, Portugal, Italien sind, in keiner Weise ab. Mit den stetig sinkenden Zinsen lassen sich, fremdianziert, immer höhere Kaufpreise darstellen und finanzieren.

Eine zehnjährige Haus- und Grundstückserwerbsfinanzierung kostet aktuell im Schnitt nur noch 2,50 Prozent. Selbst eine 15-jährige Zinsbindung gibt es bei einigen Sparkassen, Banken, für unter drei Prozent.

Vor fünf Jahren lag der Zinssatz noch doppelt so hoch bei etwa 5- 6 %,
.
"Die niedrigen Baugeldzinsen verleiten auch Haushalte mit geringerem Einkommen und wenig Ersparnissen zum Immobilienkauf", sagt Ralf Weitz, Geschäftsleiter Baufinanzierung bei Immobilienscout24.

"Das birgt hohe Risiken, denn wenn das Zinsniveau wieder ansteigt, gerät die Anschlussfinanzierung für diese Niedrigverdiener in Gefahr."

Im schlimmsten Fall, der meist beim Platzen von Immobilenpreisblasen wie das Amen in der Kirche eintriit, droht eine Welle von Zwangsversteigerungen wie ab dem Jahr 2007 in den USA, Irland, Griechenland oder Spanien.

Auch dort hatte der Preisanstieg bis 2007 Käufer mit Niedrigeinkommen, geringen bis gar keinen Ersparnissen über die aggressive Vermittlung von Drückerkolonnen einiger Finanzdienstleister in den spekulativ heißen Markt gelockt.

Später konnten viele, aufgrund von Arbeitslosigkeit, reduziertem Einkommen, Anstieg von Abgaben für Heizkosten, Energie, Strom, Kommunen, Staat, zusätzliche Ausgaben für medizinische Anwendungen, Krankheit, neue Heizkessel, gesetzliche Auflagen für Wärmedämmungen, schlagartiger Preisverfall der Immobilen, ihre Hausdarlehen, Hypotheken nicht mehr bedienen.

Einge Zahlen und Daten

Der durchschnittliche Kaufpreis Hamburger Immobilien stieg von 2009 bis November 2012 um 33 Prozent auf 314.554 Euro. Noch stärker nahm die Darlehensumme zu, mit denen die Immobilien finanziert wurden. Sie stieg im gleichen Zeitraum um 45 Prozent auf 262.187 Euro.

Als Folge reduzierte sich die Eigenkapitalquote (EKQ) der Hamburger Immobilienkäufer von 24 auf 16,6 Prozent. Diese Zahlen ermittelte der Baufinanzierungsvermittler Baufi24 für das Hamburger Abendblatt. Sie beruhen auf Anfragen von Kunden, die nach einer Baufinanzierung suchen. Dafür müssen sie entsprechende Daten in das Vergleichsportal eingeben, die darufhin, anonym kundenbezogen, ausgewertet wurden.

Seit 2007 steigen die Immobilienpreise in Gebieten wie Hamburg, Berlin, München, Leipzig stetig bis rasant an. Innerhalb eines Jahres verteuerten sich Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser in Hamburg um 13 Prozent.

Ein Ende der Preisspirale nach oben ist vorläufig nicht abzusehen. So erwartet Konstantin Kholodilin vom Deutschen Institut für Wirtschaftsforschung (DIW), dass die Preise für Eigentumswohnungen bis 2013 noch einmal um 10,7 Prozent steigen.

Käufer schreckt das, wie so oft bei Beginn einer Immobilenpreisblase, nicht ab.

"Ratsuchende, die wenig oder gar kein Eigenkapital haben, nehmen zu", bestätigt Christian Schmid-Burgk von der Verbraucherzentrale Hamburg.

Was im Klartext heißt, da werden wieder einmal, Kunden mit Niedrigeinkommen von Drückerkolonnen einiger Finanzdienstleister ausbaldowert und als Darlehensnehmer, provisionswirksam, angebaggert, beraten und verladen.

Nach seiner Einschätzung haben die Leute, die viel Eigenkapital mitbringen, in den vergangenen Jahren bereits gekauft. Steigende Preise wie in Hamburg kann es nur geben, wenn immer neue Käuferschichten, , wie bei Strukturbetrieben, Schneeballsystemen, in den Markt drängen.

"Es gibt Käufer, die sich bisher nicht für die eigenen vier Wände interessiert haben, und manche überschätzen sich auch bei einer Finanzierung", sagt Christoph Doebbelin von der PSD Bank Nord, während seine eigene Bank in diesem Kunden Segment robust unterwegs ist?

Mithilfe der Wohnungsbaukreditanstalt Hamburg (WK) und der Investitionsbank Schleswig-Holstein gelingt es zudem, die Finanzierungen in den Bilanzen der Sparkassen, Banken besser darzustellen, als sie in Wirklichkeit sind.

Angenommen eine Wohnung in Hamburg kostet 400.000 Euro, und es ist kein Eigenkapital vorhanden. Dann gewährt die Sparkasse oder Bank einen Kredit über 300.000 Euro. Das sind 75 Prozent des Kaufpreises und das gilt dann als solide Hauskauf- oder Baufinanzierung.

Soweit darlehenstechnisch alles im grünen Bereich, aber dann:

Weitere 100.000 Euro kommen zwar nicht aus Ersparnissen des Käufers, sondern werden über Kreditanstalt für Wiederaufbau- (KfW-) Förderkredite finanziert, die über die Hamburger oder Kieler Förderinstitute beantragt werden.

Die Zinssätze der KfW-Programme sind in der Regel noch weit günstiger und liegen bei nur etwa 1 %.

Nun das Überraschungsei für den uninformierten Steuerzahler:

Die landeseigenen Institute geben sich mit Eintragungen im zweiten Rang im Grundbuch als Sicherheit zufrieden und haften bei Ausfall gegenüber der KfW mit dem Geld der Steuerzahler.

Beide Förderbanken bestätigen auf journalistische Nachfrage diese Praxis.

"Als Förderbank gehen wir im zweiten Rang ein höheres, aber vertretbares Risiko ein",

sagt WK-Sprecher Torsten Fragel.

"Wir erstellen aber ein eigenes Wertgutachten und prüfen die Bonität der Kreditnehmer sorgfältig."

Ähnlich argumentiert die Investitionsbank Schleswig-Holstein auf Nachfrage.

"Das gehört zu unserem Förderauftrag, sonst wären bestimmte Finanzierungen gar nicht möglich",

sagt deren Sprecherin Birgit Rapior. Im ersten Rang steht die Sparkasse, die Bank, das Institut, das den Hauptkredit vergibt. Damit ist die Bank bei Zahlungsausfall des Kreditnehmers angeblich gut abgesichert.

Das gilt aber nur bei weiter anziehenden Preisen für Grundstücke und Immobilen am Markt.

Für die Förderbanken steigt bei einer Zwangsversteigerung, angesichts von einhergehendem Preisverfall am Immobilenmarkt, das Risiko, ihr Geld zu Lasten der Steuerzahler zu verlieren.

Zu den Adressen, die für diese Finanzierungsmodelle zur Verfügung stehen, gehören die Commerzbank, Sparkassen, die SPARDA- BANK in Hamburg, die Volksbank Stormarn in Schleswig- Holstein.

Die HSH- Nordbank erwägt, lt. Presseberichten, auf der Suche nach neuen Geschäftsmodellen einen Einstieg in dieses Marktsegment.

"Wir raten aber den Kunden in diesen Fällen zu einer Zinsbindung von bis zu 30 Jahren",

läßt sich Hans-Heinrich Twesten von der Volksbank Stormarn auf Nachfrage vernehmen. Sonst könne die Finanzierung zu
einem Problem werden, wenn die Zinsen nach zehn Jahren gestiegen sind.

"Wir beraten den Kunden umfassend, und eine solche Finanzierung ist abhängig von Lebenssituation und sicherem Einkommen",

sagt Volkmar Brembach von der Commerzbank. Voraussetzung sei, dass wenigstens die Erwerbsnebenkosten vom Kreditnehmer getragen werden.

Wer sich so fadenscheinig als Nährer der Immobilienpreisblase, rechtfertigend, outet, weiß von welchen Gefahrenlagen, die er selber, wider besseres Wissen, sehenden Auges, mit heraufbeschwört, er, mitverschuldend, spricht.

Es gibt aber auch Banken, die noch aggressiver in diesem Marktsegment unterwegs sind, die Immobilien vollkommen zu 100 Prozent finanzieren.

"Eine gute Adresse dafür ist die Hamburger Sparkasse(HASPA)",

sagt Schmid-Burgk von der Hamburger Verbraucherzentrale auf Nachfrage. Die HASPA biete attraktive Konditionen, weil die Zinsaufschläge im Vergleich zu einer Finanzierung mit 20 Prozent Eigenkapital relativ gering seien. Wie hoch der Anteil der 100-Prozent-Finanzierungen ist, kann oder will die Haspa nicht sagen.

"Der Eigenkapitaleinsatz wird kundenbezogen vereinbart. Entscheidend ist der Blick auf die Gesamtfinanzierung des Kunden",

sagt Ulrike Hansen, Haspa-Baufinanzierungsexpertin. Die Sparkasse Harburg-Buxtehude finanziert Immobilien sogar bis zu 110 Prozent ihres Wertes.

D. h. hier werden gemäß den Grundsätzen des Wahnsinns fette Beute von dem Kreditiinstitut, spekulativ preistreibend, Preissteigerungen, vorweggenommen.

Generelle Vorbehalte gegen einen Immobilienkauf ganz auf Kredit gibt es "Schreck lass nach!" selbst unter Verbraucherschützern nicht mehr.

"Es ist schwer, potenzielle Immobilienkäufer ohne Eigenkapital von ihren Vorhaben abzubringen", sagt Schmid-Burgk.

Wegen der niedrigen Sparzinsen lohne auch das Ansparen nicht, weil Immobilien Preise und die Mieten weiter anstiegen.

"Selbst bei einer 100-Prozent-Finanzierung ist die monatliche Belastung meist nicht viel höher als die Miete.

" Für einen 300.000-Euro-Kredit betragen die monatlichen Aufwendungen bei einer anfänglichen Tilgung von einem Prozent nur 875 Euro. Nach zehn Jahren verbleibt aber eine Restschuld von 266.000 Euro. Müssten dann fünf Prozent Zinsen gezahlt werden, steigt die Monatsbelastung um 52 Prozent auf 1330 Euro."

Kennen wir all diese Bank- , Verbraucherberater Argumente für einen Immobilenkauf

"Eigentum statt Miete",

als wäre nichts gewesen, außer Provisionen und Spesen, nicht aus den Jahren vor dem Platzen der Immobilienpreisblase in den USA, in Spanien 2007?

Dessen ungeachtet, raten Experten durchweg, klugscheißend, zu einer höheren Tilgung.

"Wenn man sich die Baufinanzierung nur mit einem Prozent Tilgung leisten kann, ist es unverantwortlich, in ein solches Abenteuer zu starten", sagt Max Herbst von der FMH-Finanzberatung. "Einige Anbieter von Baufinanzierungen verlangen inzwischen eine Tilgung von mindestens zwei Prozent." Bei drei Prozent Tilgung steigt die Monatsrate im vorherigen Beispiel auf 1375 Euro. Die Restschuld fällt auf 198.000 Euro, und selbst eine Verdoppelung des Zinses nach zehn Jahren würde die Monatsbelastung nicht erhöhen.

Das kann aber nur in einer heilen Immobilienpreiswelt stetigen Preisanstiegs gelingen, die es so noch niemals gab und niemals geben wird.

Was ist los im Staate Deutschland?

Da verkündet der Kanzlerkandidat der SPD, Peer Steinbrück, den Bundesfianzminister Dr. Wolfgang Schäuble zitierend, vollmundig, der deutsche und europäische Finanz- und Kreditmarkt gehört reguliert, die großen Banken mit einem Geschäftsbilanzvolumen ab 32 Milliarden € von der EZB beaufsichtigt, die kleineren dagegen nicht.

Wie sieht die Wirklichkeit aus?, die kleineren Finanzinstitute rücken unbeaufsichtigt in den längst noch nicht regulierten Hypotheken- und Darlehensmarkt nach, um ungestört eine neue Immobilienpreisblase in Deutschland, in Europa zu nähren?

Sind da die so genannnten Hitmen der monetären Globalplayer, Staats- und Pensionsfonds der erdöl- , gasexportierenden Länder, in deutschen Ministerien ein weiteres Mal unterwegs, den deutschen Finanz- und Immobilienpreismarkt dahin, druckvoll parteiübergreifend, mit Dankeschön Geschenken, zum Platzen zu lenken, wo diese diesen hinhaben wollen, um, wie in Griechenland, Spanien, Portugal, Italien, Irland im Wege massenhafter Zwangsversteigerungen in die Cash- Verwertung von Sicherheiten zu gehen?

Wachstum bliebe dann zwar erhalten, aber anders als von Bundeskanzlerin Dr. Angela Merkel und der EZB verlautbart, nämlich nicht dem Allgemeinwohl und Wohlstand im Eurolande verpflichtet, sondern nur für das organisierte Verbrechen in der Schattenwirtschaft der Eurozone.
JP


http://www.abendblatt.de/hamburg/article112265330/Viele-Hamburger-kaufen-Haeuser-ohne-Eigenkapital.html
28.12.12
Viele Hamburger kaufen Häuser ohne Eigenkapital, Steffen Preißler

02:33 04.01.2013
Dieser Beitrag gibt die Meinung des Autors wieder, nicht notwendigerweise die der Redaktion des Freitag.
Geschrieben von

Joachim Petrick

Aktuelles: Meine sichere Route- Refugee-Airlift - Petition "Luftbrücke für Flüchtlinge in Not" an die MdBs des Bundestages erhofft Debatte
Joachim Petrick

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