Das Syndikat kann auch Lobby

Immobilien Es gibt ein erfolgreiches Modell für alternative Wohnprojekte. Die Gefahr für dessen Existenz ist nun gebannt
Luisa Hommerich | Ausgabe 30/2015 4

Ob noch jemand komme, will der Immobilienmakler wissen. Dass sich für sein Verkaufsobjekt ausgerechnet ein 28-jähriger Lehramtsstudent in Wollpulli und Wanderschuhen interessiert, kann er offenbar nicht recht glauben. Dann führt er ihn dennoch geduldig durch die leicht abgewohnten Zimmer des Mehrfamilienhauses, Kaufpreis: eine Million. Er rechnet Renovierungskosten vor, klopft demonstrativ auf Mauerwerk. Die Mietpreisentwicklung hier am Berliner Stadtrand sei vielversprechend, erklärt er, die „Entwicklungschancen“ ausgezeichnet.

Doch für den Studenten Jakob H. sind solche Verwertungsfragen nicht relevant. Er interessiert sich für ganz andere Aspekte des Hauses: Gibt es genug Platz für politische Veranstaltungen und Plena? Sind die Zimmer ähnlich groß, damit niemand sich benachteiligt fühlt? Und kann man im Garten Zucchini und Kürbisse anpflanzen?

Jakob H. sucht keine Rendite, sondern ein Haus, um zusammen mit 20 Freunden dort einzuziehen, um solidarisch zu leben und politisch zu arbeiten. Es soll niemandem gehören und alle sollen es günstig mieten können, solange es steht. H. will ein Hausprojekt gründen – ohne Besetzung, sondern mit Kaufvertrag. Dafür hat seine Gruppe vor etwas mehr als einem Jahr den Verein „Wohnmanöver“ gegründet, der bald Teil des Mietshäuser Syndikats werden soll. Als nichtkommerzielle Beteiligungsgesellschaft berät das Syndikat alternative Wohnprojekte, vernetzt sie und garantiert, dass erworbene Häuser nie privatisiert werden.

Alt hilft jung

Der Besitz eines Hauses wird dafür stets über eine GmbH organisiert, als deren Teilhaber einerseits die Hausnutzer und andererseits das Mietshäuser Syndikat fungieren. So kann das Syndikat per Vetorecht Verkauf und unsoziale Mieterhöhungen stoppen. Alle Hausvereine, gegenwärtig 95, sind wiederum Mitglieder im Mietshäuser Syndikat und unterstützen sich gegenseitig durch einen Solidarfonds. Gerade neue Projekte profitieren von den Zuwendungen älterer, teilweise abbezahlter Häuser.

Um das Haus zu kaufen, muss eine Gruppe wie Wohnmanöver Direktkredite von Freunden und Bekannten einwerben und den Rest von einer Bank leihen. Getilgt werden die Kredite nach dem Einzug über die normale Miete. Auf diese Weise kauften vor zwanzig Jahren 285 Menschen eine ehemalige Kaserne in Freiburg. 25 zogen vor acht Jahren in eine Gutshausanlage bei Leipzig. Und ebenfalls in Leipzig kauften vor einem halben Jahr 35 Personen zusammen ein riesiges Eckhaus, wo sie nun hierarchiefrei leben wollen – für 3,40 Euro pro Quadratmeter.

Warum aber gründen diese Gruppen eine GmbH und keine Genossenschaften, wo letztere doch die klassischen Wirtschaftsformen für soziales Wohnen sind? „Für eine Genossenschaft müssen die Mitglieder Eigenkapital als Einlage mitbringen“, erklärt Jochen Schmidt, der im Mietshäuser Syndikat aktiv ist. „Außerdem kann theoretisch ihre Satzung geändert werden, sodass die Häuser wieder als Kapitalobjekt verkauft werden könnten.“ Mittels des GmbH-Tricks des Syndikats sind die Häuser für immer dem Kapitalmarkt entzogen.

Die Idee ist ein Erfolgsmodell. Immer mehr Gruppen suchen ein geeignetes Haus, um Teil des Syndikats zu werden, „etwa 100 in ganz Deutschland sind interessiert“, schätzt Schmidt. 25 weitere hätten schon ein konkretes Objekt ins Auge gefasst und seien dem Syndikat beigetreten. Der Reiz: Wer wieder ausziehen will, verliert nichts, da er keine Besitzanteile gekauft hat. Träume vom Eigenheim sind fehl am Platz, dafür mieten die Bewohner das Haus für immer günstig und selbstbestimmt.

So gut das Modell wirtschaftlich funktioniert, so schwierig ist es in vielen Städten geworden, überhaupt ein geeignetes Haus zu finden. In Berlin sind etwa 20 Gruppen teils seit Jahren auf der Suche, in Freiburg ist seit sechs Jahren kein neues Projekt entstanden. Weil es auf dem freien Markt kaum mehr leerstehende, bezahlbare Häuser gibt, bieten viele Initiativen bei Versteigerungen mit oder bemühen sich um landeseigene Liegenschaften. Das ist nicht immer von Erfolg gekrönt: Den Zuschlag des Landes Berlin für eine alte Polizeiwache im Bezirk Lichtenberg erhielt eine kommunale Wohnungsbaugesellschaft und nicht der Verein „Rathausstern Lichtenberg“. Der wollte ein Mehrgenerationenhaus mit Kita, Kiezcafé und Werkstätten gründen. Selbst neu zu bauen, mag lukrativer sein: Die Gruppe „La Vida Verde“ hat in Lichtenberg gerade ein Öko-Haus errichtet, das mehr Energie erzeugt als es verbraucht.

„Etwas besser war die Lage bisher in Städten wie Dresden oder Leipzig, auch wenn sich das gerade ändert“, weiß Jochen Schmidt vom Mietshäuser Syndikat. Chemnitz dagegen könnte noch eine große Zukunft für Hausprojekte bieten, glaubt er. 2011 unterstützte dort sogar das Bundesbauministerium das Projekt „Kompott“ mit dem Modellvorhaben „Jugend belebt Leerstand“. Jetzt wollen die Bewohner die vier Häuser kollektiv kaufen.

In Leipzig sind in den letzten drei Jahren sechs neue Projekte entstanden. Und eine der Gruppen, die in Dresden erfolgreich waren, ist die „RM16“: In dem 1999 besetzten Haus in der Robert-Matzke-Straße 16 im Stadtteil Pieschen wohnten die Bewohner lange mit Nutzungsvertrag. Doch um Bau- und Renovierungsarbeiten zu verwirklichen, musste ihnen das Haus gehören. „Wir hatten Glück: Weil es in einem Sanierungsgebiet liegt und sich die Stadt dort ein soziales Zentrum wünschte, haben wir das Vorkaufsrecht bekommen“, erzählt die 36-jährige Maria Hauser. Sie wohnt seit der Besetzung vor 16 Jahren in der „RM16“.

Das Sammeln der Direktkredite für den Hauskauf sei dann sehr gut gelaufen. „Die Zinsen für Geldanlagen sind bei der Bank ja gerade sehr niedrig, deswegen war es für viele attraktiv, ihr Geld bei uns mit bis zu 2,5 Prozent Zinsen anzulegen.“ Die größte Motivation für die meisten Anleger ist jedoch eine andere. Sie parken ihr Geld lieber in einem sozialen Projekt, statt es der Bank für Spekulationen zu leihen.

„Einige sind aber zurückgeschreckt, als sie die Rangrücktrittsklausel gesehen haben“, sagt Hauser. Die Klausel besagt, dass die Bedienung von Bankkrediten Vorrang vor der von Direktkrediten hat, weil das Projekt sonst insolvenzgefährdet wäre. Eine Rückzahlung der Direktdarlehen kann also nur verlangt werden, wenn dies keine Insolvenz verursacht. Allerdings ist erst ein einziges Syndikatsprojekt gescheitert. Das Risiko können Kreditgeber minimieren, indem sie einen Kredit auf mehrere Syndikatsprojekte verteilen.

Bei der RM16 lief alles glatt. Im vergangenen Oktober kauften die Nutzer das Haus für 138.000 Euro. Jetzt sammeln sie noch für Renovierungsarbeiten – und beraten nebenbei Interessierte zum Syndikat.

Es wird nicht teuer

Dessen Mitglieder bangten bis vor kurzem noch vor einem Plan der Bundesregierung, Kleinanleger mit einem neuen Gesetz vor Verlusten zu schützen und Kreditnehmern hierfür auf teure Transparenz zu verpflichten: Initiativen wie RM16 hätten dann professionelle Verkaufsprospekte für fünstellige Beträge erstellen und prüfen lassen müssen. Ein Vertreter des Mietshäuser Syndikats rechnete in einem Interview mit dem Freitag im vergangenen Oktober vor, dies könne für Hausprojekte je nach deren Größe Mietsteigerungen zwischen 50 und 100 Prozent bedeuten (siehe der Freitag Nr. 43/2014).

Das Syndikat und ähnliche Initiativen starteten in der Öffentlichkeit und im Gespräch mit Politikern eine Lobby-Offensive gegen die vorgesehenen Regeln, mit Erfolg: Das inzwischen verabschiedete Kleinanlegerschutzgesetz nimmt gemeinnützige und soziale Projekte bis zu einem Kreditvolumen von 2,5 Millionen Euro von den meisten Regelungen aus; gewährte Zinsen auf das geliehene Geld dürfen künftig zwar nicht mehr als 1,5 Prozent betragen, die Existenzgefahr für das Syndikatsmodell aber wurde abgewendet.

Bis das Wohnmanöver Teil davon werden kann, wird es noch dauern. Die Gruppe muss erst noch ein Objekt finden. In dem Haus am Berliner Stadtrand haben Jakob H. und seine Mitstreiter geeignete Projekträume vermisst. Schließlich wollen sie nicht nur selbst günstig wohnen, sondern sich mit Kinoabenden, Diskussionsveranstaltungen oder „Küfas“ (Küche für alle) aktiver Teil der Stadtgesellschaft werden.

Die Mietmärkte werden Syndikatsprojekte alleine freilich nicht entspannen. Aber Jochen Schmidt spricht von einer „Kettenreaktion“, die die Häuser auslösen können: „Mit unseren Projekten schaffen wir soziale und kulturelle Freiräume in der Stadt und regen zum Nachdenken an.“

06:00 26.07.2015
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