Geniale Ideen gesucht

Wohnungen für alle | In den Metropolregionen und im Umkreis von Universitätsstädten sorgt Wohnungsnot für sozialen Sprengstoff. Probleme wurden verschlafen. Nun wartet man auf zündende Ideen.
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Noch bis in die Nullerjahre galt das klassische Wohnraum-problem als gelöst. Auf den Wohnungsmärkten in Stadt und Land schienen Angebot und Nachfrage ausgeglichen. 2006 überließ der Bund den ohnehin auf Randgruppenprogramme zusam- mengeschrumpften sozialen Wohnungsbau allein den Ländern. Doch dann kam mal wieder alles ganz anders als gedacht.

Nach dem zweiten Weltkrieg waren viele Innenstädte zerbombt. Dies und die Flüchtlingsströme aus den ehemaligen deutschen Ostgebieten und der DDR führte zu einer ungeheuren Wohnungsnot, die durch den urbanen Wiederaufbau nicht aufgefangen werden konnte. An den Stadträndern und auf dem platten Land entstanden - oft bei hoher Eigenleistung der späteren Bewohner - Siedlungen mit bescheidenen Einfamilienhäusern, Gärten und Stallungen. Hieraus entwickelte sich der Traum vom Eigenheim in ruhiger und gesunder Wohnlage. Rand- und Landgemeinden wiesen massenhaft neues Bauland aus. Die Größe der Neubauviertel überflügelte oft die der alten Ortskerne.
Für die Einkommensschichten, die sich das eigene Haus (noch) nicht leisten konnten, entstanden an den Rändern der Metropolen gigantische Trabanten- oder Schlafstädte, überwiegend als Mietwohnungen mit Sozialbindung, aber auch in Form von Eigentums-wohnungen. Deren Bewohner/Besitzer wiesen anfangs noch eine gewisse soziale Durchmischung auf. Ab den 1970er-Jahren sorgten dann jedoch die suburbane Stadtflucht der Besserverdienenden sowie die einseitige Belegung der Sozialbaubestände mit Mietern aus sozial schwachem Milieu hier für eine schleichende Ghettoisierung. Das Eigenheim mit üppiger Wohnfläche in "guter Wohngegend" wurde entgültig zum Statussymbol derer, die "es geschafft" hatten.
Nach der Wiedervereinigung entwickelte sich urbanes Wohnen plötzlich zum hippen Lebensstil - nicht nur bei Hausbesetzern. Selbst großstädtische Mischgebiete und Industrieviertel erlebten eine Renaissance als gesuchte Wohnquartiere. Ausgelöst wurde der Boom durch tiefgreifende Veränderungen der Arbeitwelt (siehe "Creative Class") und verstärktes "Stadtmarketing". Das Loft mutierte zum neuen Wohnstandard der Kreativen, wo oft zugleich auch ihre Arbeitsstätte ("Studio") integriert wurde. Ersatz für die fehlende Natur gerierten Stararchitekten mit gewagten Begrünungsprogrammen von Hochhausfassaden oder Bio-Nerds mit Gemüse- und Fischfarmen auf dem Dach oder Bienenvölkern auf dem Balkon. "Urban Gardening" ist in Begriff, die Stadtkultur zu erobern, damit entsteht eine neue Sichtweise des städtischen Lebensraums. Der Gegensatz von Stadt und Land verschwindet. "Die Stadt wird grün".
Andere Gruppen zogen den Kreativen hinterher: Bildungswanderer, junge Familien mit gutem Einkommen, aber auch unternehmungslustige und kulturbeflissene Senioren ließen sich citynah nieder. Nachfrage gehobener Kreise entstand überall dort, wo eine vielfältige Infrastruktur an Dienstleistern, Bildungseinrichtungen und Vergnügungsstätten verfügbar war oder sich neu entwickelte, wenn früher gemiedene Stadtquartiere in Mode kamen.

Nach dem Zusammenbruch der ersten Spekulationswelle im Osten, wo zahlreiche Bundesbürger ihr Erspartes in unvermietbaren Schrottimmobilien versenkten, während alles, was Beine hatte, rüber machte in den goldenen Westen und damit die Mietgarantien der Anlageberater in Makulatur verwandelte, hat sich mittlerweile auch hier der Wind gedreht. Die Niedrigzinsentwicklung lockt das Kapital nicht nur in Köln, München oder Berlin, sondern auch Richtung Dresden, Jena oder Leipzig ins sichere Betongold. Internationale Investoren stürzen sich auf die angeblich generell unterbewerteten Immobilienbestände in Ost und West. Viele Stadtkämmerer verhökerten riesige Wohnungskontingente aus öffentlichem Eigentum an Heuschrecken, um sich ihrer Schulden zu entledigen. Kapital- und Steuerflüchtige aus Südosteuropa, russische Oligarchen, chinesische Großunternehmer - sie alle fallen anlagehungrig über renditeträchtig erscheinende Immobilien her wie einst Loriots Steinlaus. Und zuletzt überrollten noch die Zuwanderung im Rahmen der EU-Osterweiterung sowie die jüngste Flüchtlingswelle den ohnehin schon angespannten Wohnungsmarkt und warfen auch noch die letzten Bedarfs-Statistiken über den Haufen. Gerade die Zuwanderer aus Vorderasien oder Nordafrika zieht es - der illegalen Beschäftigung wegen (um's mal so neutral wie möglich auszudrücken) - in die Städte. Stadtluft macht nicht nur frei, sondern im allgemeinen Gewimmel auch anonym. Zwei Drittel der Fluchtmigranten können kaum lesen und schreiben, wie der Bildungsökonom Ludger Wößmann herausgefunden hat. Die suchen zu einem hohen Prozentsatz keinen Sprachkurs im Schwarzwald, sondern günstigstenfalls Schwarzarbeit in der Schattenwirtschaft.

Damit hat sich - auch infolge der von manchem Sozialpolitiker und Sozialromantiker noch immer standhaft geleugneten Konkurrenz unter den Ärmsten - die Nachfrage nach preiswertem Wohnraum gleich welcher Qualität erheblich "belebt". Staatliche Gegenmaßnahmen wie die Ankurbelung des sozialen Wohnungsbaus oder die Mietpreisbremse sind entweder Zukunftsmusik mit reinem Ankündigungscharakter oder verfehlten schlicht ihre Wirkung, weil zwar mal wieder wie wild geregelt und gedeckelt wurde, aber man die Einhaltung der Gesetze nicht kontrolliert. Und mittlerweile ist Ende Baugelände. Neubauten in nennenswertem Umfang sind in Großstadtregionen kaum noch realisierbar, weil geeignete Grundstücke fehlen. Selbst bei den Sozialwohnungen gehen die Quadratmeter-Preise durch die Decke. Sie liegen in Berlin (Neubau) bereits höher als im nichtgeförderten Bereich und fressen die Monatsschecks von Studenten, die Taschengelder von Hartz-IV-Kindern sowie die Armuts-Renten der Alten. 40 Prozent des verfügbaren Nettoeinkommens von Geringverdiener-Haushalten gehen in Ballungsgebieten mittlerweile für die Miete drauf, "schöner Wohnen" keineswegs inbegriffen.

Die Stadtgesellschaften driften auseinander. Sozialräumliche Polarisierung und Segregation machen Wohnsoziologen wie dem Stuttgarter Professor Tilman Harlander große Sorgen. Er plädiert für die Erhaltung einer ausgewogenen sozialen Mischung in der Stadt, die von zwei Seiten bedroht ist. Einerseits bewirkt die fortschreitende soziale Entmischung bestimmter Stadtquartiere außerhalb der "angesagten" Boomregionen eine Konzentration der sozial Schwachen und damit die Entstehung von Elendsquartieren (Slums, Ghettos), bei denen bereits die Adressangabe stigmatisierend ist. Andererseits bleiben durch die wohnkostenbedingte Gentrifizierung in den Citylagen nur die besser Situierten zurück.

Man kann das Sichtbarwerden der sozialen Spaltung unserer Gesellschaft anhand der Abgrenzung bestimmter Wohnquartiere - Slums hier, Nobel-Viertel oder sogar "Gated Communities" dort - beklagen. Aber will jemand hieran ernsthaft etwas ändern? Die Separierung der Reichen von den Armen hat vielerorts eine lange Tradition, zuletzt sehr anschaulich beschrieben am Beispiel der Stadt Essen (vgl. Antje Passenheims Reportage auf wdr5). Im Grunde hat fast jeder Ort seine - oft über einen langen Zeitraum gewachsene - Einteilung in "bessere" und "schlechtere" Gegenden. Sollen demnächst in Villenvororten massenhaft Sozialwohnungen entstehen oder umgekehrt in den schlechten Wohngegenden Villen für Reiche? Daran denkt wohl niemand. Still ruht der See. Öffentlicher Aufruhr entsteht höchstens einmal, wenn Container-Anlagen für Flüchtlinge zu nah an gutbürgerliche Wohnquartiere heranrücken und Eigenheimbesitzer eine Wertminderung ihrer Immobilien befürchten.

Akute Konflikte um Separierung und Gentrifizierung treten eigentlich nur in einer begrenzten Anzahl von Großstädten (Boom-Metropolen) auf, die sich entgegen dem langfristigen Trend einer zurückgehenden Bevölkerung seit gut einem Jahrzehnt im Unterschied zu allen anderen Siedlungsstruk-turtypen steigender Bevölkerungszahlen erfreuen. Viele westdeutsche Groß­städte konnten inzwischen die Bevölkerungsverluste der 1980er Jahre und ein Teil der ostdeutschen Großstädte die Bevölkerungsverluste der 1990er Jahre wieder ausgleichen. Das Leben in Großstädten bzw. bekannten Universitätsstädten ist wieder attraktiv. Ihr Wiedererstarken ist ein Spiegelbild längerfristig wirkender demografischer und gesellschaftlicher Veränderungen. Neue Einwohnerinnen und Einwohner werden vor allem von Erfolg versprechenden Ausbildungs- und Arbeits-märkten angezogen. Gerade die Bildungs- und Berufs-wanderungen junger Erwachsener der Altersgruppen zwischen 18 und 24 Jahren bzw. zwischen 25 und 29 Jahren tragen wesentlich zur Steigerung der Einwohnerzahlen bei. Verstärkt wird diese Entwicklung aktuell noch um einen demografischen Effekt, der vor allem von den Kindern der sogenannten Babyboomer der 1960er Jahre getragen wird, sowie durch einen weiterhin anhaltenden Trend zu hö­heren Bildungsabschlüssen, der zu wachsenden Studierendenzahlen pro Jahrgang führt und dadurch das Volumen der Bildungswanderungen erhöht.

Nur in den beschriebenen Zuzugsregionen gibt es entsprechend aufgeregte Debatten über Altmieter-Vertreibungen durch Slumlord-Strategien, missbräuchliche Luxus- bzw. Energetische Sanierungen oder andere Schikanen gegen eine oft alteingesessene "Kietz"-Population. Die Kommunen haben häufig zu geringe Handhaben gegen Immobilien-Heuschrecken oder kriminelle Entmietungspraktiken. Dass deren eigene Stadtentwicklungspläne oder baurechtliche Auflagen zur energetischen Sanierung ebenfalls als Preistreiber wirken, die die Gentrifizierung weiter anheizen, soll an dieser Stelle nicht verschwiegen werden. Es gibt genügend Beispiele, dass Städte als Immobilienbesitzer oder Partner von Entwicklungsgesellschaften etc. sich nicht anders verhalten als profitgetriebene Privatinvestoren. Die wenigen planungsrechtlichen Schutzwälle, die es gibt, wie z.B. Erhaltungssatzungen, werden keineswegs überall offensiv genutzt. Oft genug sind die Kommunen im Rahmen sog. "Aufwertungsprozesse" ganzer Stadtteile selbst Täter bzw. sehen sich Städte nur noch in der Rolle von Unternehmen (vgl. "Stadtmarketing"). Die gemeinwesen-orientierten Aufgaben einschließlich des sozialen Wohnungsbaus treten in den Hintergrund zu Gunsten "bis zum Finanzkollaps öffentlich finanzierter „Leuchttürme“ der Wissens- und Konsumgesellschaft" (vgl. die Elbphilharmonie oder die HafenCity-Universität in Hamburg). Tiefe Einschnitte in das soziale Netz einerseits und Stadtentwicklung im Interesse der Anziehungskraft für Besserverdienende andererseits zerstören das Vertrauen weiter Bevölkerungskreise in die Eliten. Elitenverdruss verbindet sich mit Aversionen gegen Randgruppen, die sich um so "störender" bemerkbar machen, je stärker das soziale Netz ausdünnt. Die einfachen Problemlösungen von AfD und Dealer-Präsident Trump ("Ausländer raus!") lassen grüßen. Rechtspopulismus entsteht nicht zufällig und die beleidigten Leberwürste von den Altparteien haben überhaupt keinen Grund sich zu beklagen. Sie fahren jetzt die Ernte der wachsenden sozialen Ungleichheit ein.

Einfache Problemlösungen haben deshalb jetzt auch bei den etablierten Parteien Konjunktur. "Bauen, bauen, bauen!" heißt eine der beliebtesten, Nachjustierung der Mietpreis-Deckelung eine weitere, flankiert von Opas "Förderung von sozialem Wohnraum". Bundesbauministerin Hendricks hob 2014 flugs ein "Bündnis für bezahlbares Wohnen und Bauen" aus der Taufe, das allerdings bereits Ende 2016 wieder auf Eis gelegt wurde, weil die Bündnispartner aus der Immobilienwirtschaft - Achtung Kalauer! - mauerten. Über die wahren Ursachen der Probleme und die richtigen Ziele werden die Beteiligten sich offenbar nur schwer einig.

Wo alles so unsagbar verworren ist und keine Maßnahme kurzfristige Besserung verspricht, sucht man Auswege in Form genialer Ideen oder Patentlösungen. Architektur-experimente und Genossenschaftsmodelle sind schwer im Kommen, um die Wohnkosten in Ballungsgebieten zu senken. Penthäuser für Arme ist so ein Gedankenblitz. In Berlin hat sich ein Start-up-Unternehmen zum Ziel gesetzt, die Dächer von Wohnblöcken, Parkhäusern, Supermärkten usw. mit Kleinhäusern in Leichtbauweise zu bebauen. 50.000 zusätzliche Wohnungen seien hierdurch kurzfristig neu zu schaffen. Doch es gibt eine hohe Hürde. Und die heißt Baugenehmigung. Je nach örtlichen Bedingungen ergeben sich unendlich viele Probleme: mit dem Dachzugang, dem Brandschutz, der Statik, der Absturzsicherung und, und, und.

Derlei aus dem Zimmermannshut gezauberte Ideen sind kaum mehr als ein Tropfen auf den heißen (Bau-)Stein. Schnell läuft nicht. Und der Druck wächst weiter. Letztlich muss man sich der Tatsache stellen, dass eben nicht jeder dort wohnen kann, wo er möchte. Das gilt für Seeufer, für Naturschutz- und für Überschwemmungsgebiete, also auch für bestimmte urbane Regionen.

Natürlich gibt es die Gleichheitsnorm unserer Verfassung. Die erlaubt es nicht, bestimmte Einkommensgruppen zu bevorzugen. Wohnen in der Stadt nur für Besserverdiener - geht gar nicht. Langjährige Kietz-Gemeinschaften dürfen nicht wegsaniert werden. Hier gilt Bestandsschutz, allen wirtschaftlichen Interessen zum Trotz. Vernünftig wäre es allerdings, auch das eine "geniale Idee", den Zuzug in urbane Zentren unter Umweltgesichtspunkten zu kontingentieren. Wer in der City arbeitet oder studiert, soll dort auch wohnen dürfen. Das hilft, Individualverkehr zu begrenzen, Verkehrsstaus und Luftverschmutzung zu vermeiden.

Wer dagegen Sozialleistungen bezieht, muss sich nicht unbedingt die höchsten Mieten vom Amt/Steuerzahler alimentieren lassen. Ein Umzug aus Mietkostengründen dürfte ebenso zumutbar sein wie ein Umzug aus Gründen der Arbeitsaufnahme. Vielfach müsste eigentlich schon die pure Vernunft dazu führen, das geliebte Stadtquartier zu verlassen. Wenn man die Höhe der Rente schon nicht nachträglich beeinflussen kann, so doch das Ausgaben-budget. Wer nicht die Hälfte der Altersbezüge für das Wohnen in Berlin, München oder Frankfurt ausgibt, hat einfach mehr Netto vom Brutto. Und das bedeutet Lebensqualität. Auch Stadtflüchtige müssen ja nicht grundsätzlich auf das City-Feeling verzichten. Ob die Oberklasse zum Shoppen mal eben nach Mailand oder London jettet oder die in den mietpreiswerten Vogelsberg emigrierte Oma mit dem Flixbus für ein paar Euro einen Tagesausflug nach Frankfurt (mit abschließendem Opernbesuch) bucht, hat fast dieselbe Erlebnisqualität.

16:18 19.01.2017
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