Die Entfesselten

Sucht man nach dem Ursprung – und den Schuldigen – für den derzeitig grassierenden Wohnungsnotstand, landet man früher oder später bei Helmut Kohl. Er war es, der im Jahr 1988 zusammen mit CDU, CSU und FDP die Gemeinnützigkeit der Genossenschafts- und Werkswohnungen abschaffte. Aber erst die rot-grüne Regierung unter Gerhard Schröder und Joschka Fischer setzte die Welle dann richtig in Gang. Nur ein Beispiel: 2004 verkaufte die Bundesregierung die 82.000 Wohnungen der Gagfah, der Wohnungsgesellschaft der Bundesanstalt für Angestellte, und 65.000 Eisenbahnerwohnungen. Die Berliner Landesregierung von SPD und PDS mit Finanzsenator Thilo Sarrazin verkaufte 65.000 Wohnungen. Die CDU-FDP-Landesregierung in Nordrhein-Westfalen verhökerte 91.000 Wohnungen aus öffentlichem Besitz, Thyssenkrupp verscherbelte 48.000 Werkswohnungen, der Energiekonzern Eon 138.000. Noch 2012 bot die Landesregierung aus Grünen und SPD in Baden-Württemberg 21.000 Wohnungen zum Verkauf an, noch 2013 die CSU in Bayern unter Ministerpräsident Seehofer und Finanzminister Söder 33.000 Wohnungen.

Whitehall, Terra Firma, Deutsche Annington, Fortress, Cerberus hießen die „Heuschrecken“ aus New York und London, die mit Steuervorteilen reihenweise große Wohnungsbestände aufkauften – für Schnäppchenpreise ab 30.000 Euro pro Wohnung. Nach ihnen und nach der Finanzkrise übernahmen die noch größeren Kapitalorganisatoren wie Blackrock, Lansdowne, Massachusetts Financial, Allianz und der norwegische Staatsfonds Norges Bank Investment Management die schon privatisierten Bestände und formten daraus die jetzigen Großkonzerne. In deren Kielwasser bilden weitere Spekulanten immer mehr kleinere, ständig wachsende, spezialisierte Wohnungskonzerne.

Das Problem dabei ist nicht, dass „ausländische“ Investoren Wohnungen aufkaufen. Das Problem ist ihr asoziales bis kriminelles Verhalten, potenziert durch ihre unregulierte Marktmacht. Womit aber machen sie eigentlich ihre Profite? Was sind ihre Gewinnstrategien?

Vorkaufsrecht, na und?

Erstens: Die Investoren kaufen, bauen, modernisieren gezielt in den Metropolregionen, genannt „Schwarmstädten“: Dort sind Wohnungen sowieso schon knapp und werden durch Zuzug noch knapper. Nach Erwerb wird „modernisiert“: Die Kosten dafür werden den Mietern aufgebürdet. Die müssen derzeit pro Jahr acht Prozent übernehmen, als Aufschlag auf die Miete. Nach Abzahlung dieser Kosten wird die Miete allerdings nicht wieder gesenkt.

Ein Teil der Mietwohnungen wird in Eigentumswohnungen verwandelt und verkauft. Eigentlich haben die Mieter hierbei ein Vorkaufsrecht, Investoren umgehen das aber auf vielfältige Weise: Sie kaufen Wohnungen in ärmeren Stadtteilen und kalkulieren damit, dass die Mieter hier sowieso kein Geld haben, um die Wohnung zu kaufen. Ansonsten verzögern Investoren die Angebote an die Mieter, sodass ein anderer Käufer den Zuschlag erhält. Wenn die Wohnungen unternehmensrechtlich zu einem „Share Deal“ gehören, wird das Vorkaufsrecht sowieso ausgehebelt. Eine weitere Gewinnquelle sind überhöhte Nebenkosten: So gründete Vonovia eigene Tochterfirmen für Hausmeisterdienste, Reparaturen und Instandhaltung und verlangte für deren Dienste überhöhte Gebühren. Überhöhte Nebenkosten – zudem mit falschen Abrechnungen – werden zu einem eigenen Geschäftsfeld.

Auch profitabel ist die durch den Gesetzgeber geförderte Steuerflucht wie bei den „Share Deals“. So sind etwa die 24.000 Berliner Wohnungen von Ado Properties auf 54 GmbHs aufgeteilt. Wenn Ado nur 94,90 Prozent einer GmbH kauft, der ein Wohnblock oder auch eine einzelne Immobilie gehört, fällt keine Grunderwerbsteuer, immerhin 6 Prozent des Kaufpreises, an. Dadurch gehen dem überschuldeten Berliner Haushalt jährlich viele Hundert Millionen Euro zusätzlich verloren.

Alle Investoren bedienen sich auch der in Deutschland und der EU geförderten internationalen Steuerflucht. Sie nutzen alle wichtigen Finanzoasen: Luxemburg, die Niederlande und Zypern innerhalb der EU, die britischen Cayman und Virgin Islands, den US-Bundesstaat Delaware und die Bermudas. Vielfach werden dabei mehrere Briefkastenfirmen in verschiedenen Finanzoasen in einer „Kaskaden-Konstruktion“ hintereinandergeschaltet.

Derartiges organisieren Investoren wie Blackrock und Ado auch für ihre individuellen Anleger. So hat etwa Blackrock als Hauptaktionär von Vonovia seine acht Prozent Aktienanteile auf über 100 Briefkastenfirmen in einem Dutzend Finanzoasen verteilt. Damit werden Staaten und Kommunen ausgehungert: Sie haben so noch weniger Geld, um selbst günstigen Wohnraum zu schaffen.

Gewinne werden auch dadurch erzielt, dass Wohnungskonzerne Betriebsräte und Tarifverträge unterlaufen. Die großen Investoren wie Vonovia gründen standardmäßig für ihre Wohnungen in Deutschland eine Aktiengesellschaft nach EU-Recht, eine Societas Europaea: Darin gibt es kein gerichtlich einklagbares Recht, einen Betriebsrat nach dem deutschen Betriebsverfassungsgesetz zu gründen. Für die Beschäftigten bestehen kaum Tarifverträge.

Um diese Praktiken abzusichern, setzen die Investoren Lobbyisten ein. Beispiel: Blackrock als Großaktionär der fünf größten Wohnungskonzerne engagierte den ehemaligen CDU-Politiker Friedrich Merz als Aufsichtsratsvorsitzenden. Merz begleitete Treffen von Blackrock-Chefs mit den Finanzministern Schäuble (CDU) und Scholz (SPD). Jürgen Fitschen, Ex-Chef der Deutschen Bank, wurde Vorsitzender des Vonovia-Aufsichtsrates, weil „in der Politik vernetzt“: Er soll aufpassen, dass die Mietpreisbremse nicht bremst. Hildegard Müller vom Zentralkomitee der Deutschen Katholiken wurde ebenfalls in den Aufsichtsrat geholt – die Kirche ist für das Absegnen von privaten Gewinnen immer nützlich.

Die Folgen der Geschäftspraktiken der Wohnungskonzerne für Mieter sind dramatisch: Mieten und Nebenkosten fressen teilweise bis zu 60 Prozent des Einkommens auf. Viele ALG-II-Empfänger müssen einen Teil ihres ohnehin dürftigen Lebensunterhalts von 416 Euro monatlich abknapsen und für die Miete drauflegen, weil nach Jobcenter-Obergrenze keine bezahlbaren Wohnungen gefunden werden. Gegenüber 2014 stieg bis 2018 die Zahl der Wohnungslosen um 150 Prozent auf über 800.000 an. 2017 wurden 53.600 Zwangsräumungen durchgezogen. Und auch wenn Millionen Mieter Wohnberechtigungsscheine oder Anspruch darauf haben, so stehen ihnen keine Wohnungen zur Verfügung.

Rückkauf für das Fünffache

Nennenswerter Widerstand gegen die Entwicklungen auf dem Wohnungsmarkt kommt bisher vor allem aus Teilgruppen der Betroffenen. Die politisch wichtigste Initiative ist „Deutsche Wohnen & Co enteignen“ in Berlin. Sie hat auch den fünfjährigen „Mietendeckel“ befördert, den der rot-rot-grüne Berliner Senat beschlossen hat. Das muss nun in anderen Bundesländern ebenfalls geschehen. Wenn Berlin allein bleibt, ist es wahrscheinlicher, dass der Mietendeckel durch Klagen der Spekulanten-Lobby rechtlich ausgehebelt oder abgeschwächt wird.

Zudem: Der Berliner Senat bietet keine Gewähr, den Mietendeckel in allen Einzelheiten durchzusetzen. Der Kontrollaufwand ist groß, aber es fehlt das Personal. Was können Kommunen sonst tun? Der Berliner Senat versucht sich derzeit an einer kontraproduktiven Maßnahme. Im September 2019 kaufte er 5.800 privatisierte Wohnungen zurück und zahlte 920 Millionen Euro an den Eigentümer Ado Properties. 2004 hatte der Senat aus SPD und PDS die 65.000 Wohnungen der Wohnungsgesellschaft GSW an die „Heuschrecken“ Whitehall und Cerberus verkauft, pro Wohnung für 30.700 Euro. Beim Rückkauf zahlte der Senat pro Wohnung das Fünffache: 160.000 Euro. Den Kaufpreis brachte die städtische Wohnungsgesellschaft Gewobag auf, mithilfe eines 700-Millionen-Schuldscheins.

Die Wohnungskonzerne besitzen über 250.000 Wohnungen in Berlin, da sind die 5.800 nicht einmal ein Tropfen auf den heißen Stein. Wenn das Land Berlin umgekehrt einen zinslosen staatlichen Kredit von 700 Millionen aufgenommen hätte: Wie viele gemeinnützige Wohnungen könnten damit gebaut werden?

Wenn die Wohnungsnot gestoppt und gewendet werden soll, müssen die Rahmenbedingungen geändert werden: Das aber heißt, dass Spekulanten keine Nullzins-Kredite mehr von der EZB erhalten, dass Steuerflucht bekämpft, Share Deals abgeschafft und direkte und indirekte Wohnungskartelle verboten werden.

Die Wohnungszweckentfremdung durch Plattform-Vermittler muss gestoppt werden, falsche Nebenkosten-Abrechnungen bestraft, Luxussanierungen ein Riegel vorgeschoben. Modernisierungskosten dürfen nicht länger auf die Mieter umgelegt werden. Zugleich müsste das Personal in den Bau- und Aufsichtsbehörden der Kommunen erheblich aufgestockt werden. Schließlich braucht es öffentliche Wohnungsgesellschaften, die eine öffentlich finanzierte Neubauoffensive angehen.

Häusle kaufe und vermiete

Wer sind die größten Wohnungskonzerne? Und wer besitzt die Besitzer?

1. Vonovia

Umlackiert Vonovias Vorgänger Terra Firma und Annington hatten durch Mieterquälerei ihr Image ruiniert, deshalb gaben die neuen Eigentümer Blackrock & Co dem Konzern 2015 den Kunstnamen Vonovia.

Hauptaktionäre: Blackrock, Norges, Lansdowne, AXA und BNP Paribas. Blackrock ist auch Aktionär bei AXA und BNP Paribas

486.000 Wohnungen

2. Deutsche Wohnen

Enteignen! Die Deutsche Bank hatte 1998 den Konzern mit einigen Zehntausend Wohnungen im Rhein-Main-Gebiet gegründet. Durch Zukäufe wuchs er bis auf 163.000 Wohnungen, davon 111.000 in Berlin. Zusätzlich hat der Konzern 2.600 Gewerbeimmobilien.

Hauptaktionäre: MassachusettsFinancial, Blackrock und Norges

163.000 Wohnungen

3. Grand City Properties

Reibach Seit der Gründung 2011 hat der Konzern vor allem in Berlin, Köln, Dortmund, Hamburg, Bremen, Dresden und Leipzig 85.000 Wohnungen zusammengekauft. Nettogewinn im 1. Halbjahr 2019: 140 Millionen.

Hauptaktionäre: Gründer Yakir Gabay, Blackrock, Fidelity, Allianz und Temasek aus Singapur

85.000 Wohnung

4. LEG

Schwarz-Gelb 2008 verkaufte die Landesregierung von NRW aus CDU und FDP 91.000 Wohnungen der Landesentwicklungs-Gesellschaft LEG an die US-Heuschrecke Whitehall. 2013 ging LEG an die Börse. Gewinn für die Investoren in fünf Jahren: rund eine Milliarde Euro.

Hauptaktionäre: Blackrock, Massachusetts Financial, Deutsche Bank, AXA

5. TAG

Treuhand TAG hält vor allem Wohnungen in nord- und ostdeutschen Städten. Dazu gehören 11.350 Wohnungen aus dem Besitz der Treuhand-Liegenschafts-Gesellschaft TLG.

Hauptaktionäre: Massachusetts Financial, Capital Group, Blackrock, die Bayerische Landesbank, die Versorgungsanstalt des Bundes und der Investor Flossbach von Storch

84.000 Wohnungen

6. Adler Real Estate

For Real Das ehemalige Unternehmen für Fahrräder, Motorräder und Büromaschinen findet Immobilien nunmehr lukrativer. Seit 2013 kaufte Adler die Accentro und Westgrund, Brack Capital aus Holland und 2019 einen Großteil von Ado Properties.

Hauptaktionäre: Mezzanine IX Investors (Luxemburg) und der Investor Klaus Wecken aus Basel

7. Covivio

Hochpreisig Covivios Geschäftsmodell besteht darin, in europäischen Großstädten wie Paris, Berlin, London und Mailand Hotelketten zu besitzen, Co-Working Spaces zu vermieten und hochpreisige Eigentumswohnungen zu bauen.

Hauptaktionäre: Luxottica-Gründer Leonardo Del Vecchio, die Bank Crédit Agricole

41.600 Wohnungen