Andrej Holm

In Alt-Treptow hat sich kürzlich eine Baugruppe selbst ein „Gentifizierungs-Zertifikat“ ausgestellt und behauptet von sich „keine direkt nachweislichen Folgen für das sozialräumliche Umfeld“ zu haben. Das ist natürlich Quatsch, denn in der Stadt als Produkt und Arena gesellschaftlicher Verhältnisse gibt es keinen sozialen Nichtort. Die Frage ist deshalb also nicht, ob Bauprojekte eine Wirkung auf die Nachbarschaften haben, sondern welche. Zumindest einige Stadtteilaktivist/innen in Alt-Treptow befürchten weitere Aufwertungsimpulse für ihren Kiez und rufen zum Samstag Nachmittag zu einer Baugruppen-Party der eigenen Art auf („Das Wunder zu Alt-Treptow“).

Als Motiv für das selbstbescheinigte Gütesiegel gibt die Baugruppe an, eine „differenzierte Darstellung von Neubauprojekten und ihren möglichen sozialräumlichen Folgen“ zu vermissen. Das Stichwort der Gentrification ist von der Baugruppe selbst aufgeworfen worden – hier der Versuch einer Annäherung.

 

Umfang und Struktur der Baugruppen in Berlin

Auf dem Wohnprojekte-Webportal werden insgesamt 165 Baugruppenprojekte in Berlin und Umgebung erfasst, 140 davon im Berliner Stadtgebiet. Der größte Teil davon sind klassische Baugemeinschaften, also Wohnungsbauprojekte, bei denen sich mehrere Bauherren/damen zusammenschließen um gemeinsam Wohneigentum zu errichten. Für 41 der Projekte konnten Informationen über die Anzahl der Wohnungen in den Projekten ausgewertet werden. Die Berliner Baugruppen variieren in der Größe von 7 bis 120 Wohnungen. Im Durchschnitt entspricht dies etwa 19 Wohnungen je Projekt. Baugruppen sind ein für Berlin relativ junges Phänomen: Etwa zwei Drittel der Baugruppen (also rund (2.500 Wohnungen) wurden in den vergangen fünf Jahren errichtet oder befinden sich aktuell in der Realisierungsphase.
Eine Studie in Zusammenarbeit mit der Senatsverwaltung kommt ähnlichen Ergebnissen (Suckow 2009): Allein für Zeitraum zwischen 2002 und 2008 wurden 96 Projekte mit über 1.300 Wohnungen erfasst (etwa 11 Wohnungen je Projekt). Bezogen auf den Berliner Wohnungsbestand entspricht das nicht einmal 0,1 Prozent aller Wohnungen.

Trotz dieser quantitativen Irrelevanz wird über kaum eine andere Wohnform derzeit so intensiv diskutiert wie über die Baugruppen. Stadtteilinitiativen sehen in ihnen nicht nur einen neuen Trend zur Individualisierung der Wohnungsversorgung, sondern auch einen Motor der Verdrängungsdynamiken. Doch welchen Einfluss haben die knapp 100 Baugruppenprojekte auf die Berliner Stadtentwicklung?

Der neue Trend zum Eigentum

Schon ein Blick auf die zahlenmäßig geringen Neubauaktivitäten der vergangenen Jahre lassen die Baugruppen in einem anderen Licht erscheinen. Im Untersuchungszeitraum (2002-2008) wurden insgesamt nur etwas mehr als 25.000 Wohnungen in Berlin neu gebaut – die etwa 700 Fertigstellungen von Baugruppenwohnungen entsprechen etwas mehr als 2 Prozent. Auch das klingt noch nicht wirklich bedeutsam.

Den Blick auf die Innenstadtbezirke gerichtet jedoch steigt der Anteil von Baugruppen am Neubaugeschehen schon auf etwa 10 Prozent. Bezogen auf die knapp 2.500 neuerrichtete Eigentumswohnungen der Innenstadt liegt der Anteil der Baugruppen schon bei etwa 20 Prozent. Soweit die Auswertung der Senatsverwaltungsstudie. Die deutlich höheren Wohnungszahlen der eigenen Auswertung zu Grunde legend, erhöht sich der Anteil von fertiggestellten Baugruppenhäusern am Gesamtbestand neugebauter Eigentumswohnungen in der Innenstadt auf über 40 Prozent. Mit anderen Worten: deutlich mehr als ein Drittel aller neugebauten Eigentumswohnungen innerhalb des S-Bahn-Ringes werden in Baugruppen realisiert.

Bei der Bildung von Wohneigentum insgesamt spielen die Baugruppen und andere Eigentumsneubauten jedoch nur eine marginale Rolle: Im Vergleichszeitraum (2002-2008) wurden knapp 100.000 Miet- in Eigentumswohnungen umgewandelt (IBB 2009).

Baugruppen als Geschäftsmodell in Aufwertungsgebieten

Die größte Konzentration von Baugruppen gibt es in den Innenstadtbezirken, dort sind etwa zwei Drittel der Baugruppen zu finden. Spitzenreiter sind die Bezirke Pankow (v.a. Prenzlauer Berg) mit insgesamt 34 Baugruppen (davon 27 seit 2005) und Friedrichshain/Kreuzberg mit 30 Baugruppen (17 seit 2005) sowie Mitte mit 18 Baugruppen (13 seit 2005).

Baugruppen sind in den Innenstadtbezirken ein zentrales Geschäftsmodell für den Neubau von Eigentumswohnungen. Im bundesweiten Vergleich weisen die Berliner Baugruppen die Besonderheit auf, dass sie in der Mehrzahl nicht auf Initiative der künftigen Bewohner/innen zurückgehen, sondern von Architekturbüros initiiert werden, die teilweise schon Grundstücke erwerben und Pläne entwickeln und dann erst die Eigentümergemeinschaft einwerben. Insbesondere in schwierig zu entwickelnden Grundstückslagen und kleinen Baulücken können sie so mit großen Bauträgern konkurrieren, die für ein gewinnbringendes Projekt oftmals mit deutlich mehr Wohneinheiten planen. Baugruppen werden also nicht im Schatten einer allgemeinen Welle von Eigentumsprojekten entwickelt, sondern sind selbst wesentlicher Teil dieser Entwicklung.

Die räumliche Struktur zeigt, dass die höchste Baugruppendichte in den klassischen Aufwertungsgebieten der Innenstadt zu finden ist. Baugruppen dort haben keine Pionierfunktion für Gentrification-Prozesse sondern sind aus immobilienwirtschaftlicher Sicht als Nachzügler der Immobilienverwertung anzusehen. Erklärung dafür sind die oftmals kleinteiligen Strukturen der noch offenen Freiflächen, die sich für umfangreichere Bauvorhaben nicht eignen, zum anderen die steigenden Mietpreise in diesen Gebieten. Auch Aussagen von Baugruppenbewohner/innen bestätigen diesen Zusammenhang. So werden insbesondere die steigenden Wohnpreise in den bereits bewohnten Gebieten als rationales Argument für den Erwerb von Wohneigentum angeführt.

In einigen Quartieren (Alt-Treptow oder Weißensee) können Baugruppen aber auch Pionierfunktionen der Aufwertung übernehmen in dem sie neue Verwertungsmöglichkeiten anzeigen und eröffnen. Hier tragen sie sichtbar zu einer Attraktivierung der Gebiete teil, die sich über veränderte Wohnlageneinstufungen im Mietspiegel und als Teil einer symbolischen Aufwertung auch auf die Bestandsmietentwicklung auswirken wird.

Baugemeinschaften deutscher Bildungsbürger

Die Senatsstudie belegt den Zusammenhang von steigenden Wohnkosten und verstärktem Interesse an Baugruppenprojekten. Ein großer Teil der Baugruppenbewohner/innen hat bereits vorher im selben Kiez oder zumindest Bezirk gewohnt und nur 10 Prozent können sich vorstellen auch außerhalb der Innenstadt zu wohnen (Suckow 2009: 6 f.). Baugruppen stellen sich also in der Perspektive der Bauherr/innen als Alternative zu den steigenden Mietpreisen in den Aufwertungsgebieten dar. Die Sozialstrukturdaten der Baugruppen zeigt, dass dies eine sozial exklusive Strategie ist, den Aufwertungsdruck in den Berliner Innenstadtbezirken zu kompensieren.

Fast zwei Drittel der Haushalte haben ein monatliches Nettoeinkommen von über 3.500 Euro – bei 21 Prozent sind es sogar mehr als 5.000 Euro. Mit nur 10 Prozent stellt die Gruppe mit Einkommen unter 2.300 Euro in Monat den kleinsten Anteil auf der Skala der Einkommensverteilung. Zum Vergleich: Das durchschnittliche Haushaltseinkommen in Berlin liegt bei 1.550 Euro im Monat (Amt für Statistik Berlin-Brandenburg 2010). Mit wenigen Ausnahmen ist also ein Einkommen in der doppelten Höhe des Berliner Durchschnitts die ökonomische Eintrittsvoraussetzung ins Baugruppenglück. Auch in andern sozialen Dimension gehören die Baugruppen überwiegend zu den Privilegierten der Gesellschaft: Nur zwei Prozent der Haushalte haben keine deutsche Nationalität und nur 5 Prozent der Erwachsenen haben kein Abitur. Mit 82 Prozent liegt der Anteil von Personen mit abgeschlossenem Hochschulabschluss deutlich über den städtischen Durchschnittswerten (Suckow 2009: 22ff.).

Baugruppen als Aufwertungskatalysatoren

Hinsichtlich der Einkommen und des Bildungsstatus liegen die Baugruppen auch deutlich über den Gebietsdurchschnitten der Aufwertungsgebiete und ordnen sich so in das Phänomen der Super-Gentrification ein, wie die Aufwertung eines bereits aufgewerteten Gebietes bezeichnet wird.

Wohnungswirtschaftlich haben Baugruppen (wie auch andere Eigentumswohnungsprojekte) eine mehrfache Wirkung auf die Quartiersentwicklung. Zum einen werden mit einer überdurchschnittlichen Bodenverwertung (durchschnittlich 2.200 Euro/qm Wohnfläche) Mitnahmeeffekte ausgelöst, die sich in Altbaugebieten z.B. als Umwandlungsanreiz äußern können. Erfolgreiche Baugruppen zeigen auch für andere Eigentümer/innen an, dass es eine wachsende Bereitschaft zum Erwerb von Wohneigentum in den Nachbarschaften gibt. Darüber hinaus verstärken die Neubauprojekte die Schließung der Wohnungsangebote in den Aufwertungsgebieten, da sie durch ihre fast ausschließliche Eigentumsorientierung zur relativen Verringerung preiswerter Mietwohnungsangebote beitragen und potentielle Bauflächen für einen sozialen Mietwohnungsbau okkupieren. Wie das Beispiel einer Baugruppe in Mitte zeigt, kann die Inwertsetzung bisher wohnungswirtschaftlich unternutzter Flächen auch direkt zur Verdrängung von Nischennutzungen führen (siehe Linienhof).

Baugruppen stellen ganz sicher nicht den entscheidende Verdrängungsfaktor in den Berliner Aufwertungsgebieten dar – dazu ist auch das Volumen der bisherigen Baugruppenprojekte zu unbedeutend. Zugleich sind sie jedoch deutlicher und sichtbarer Teil der Aufwertungsprozesse in den Innenstadtbezirken. Als Inwertsetzung wohnungswirtschafticher Nischen und hinsichtlich der sozialstrukturellen Zusammensetzung stehen sie für eine Komplettierung der Aufwertungsdynamiken und verstärken die soziale Homogenität in den gentrifizierten Nachbarschaften.

In Gebieten mit beginnenden Aufwertungs- und Verdrängungsprozessen übernehmen sie eher Pionierfunktionen und können als typische Formen einer Umzugskettenaufwertung angesehen werden, bei der Haushalte aus den Aufwertungsgebieten in benachbarte Quartiere ausweichen und dort selbst zu Akteuren der Aufwertung werden. Eine Aufwertungsneutralität – wie sie von einigen Baugruppen reklamiert wird – kann nicht bescheinigt werden. Insofern sollte das Gentrifizierungs-Zertifikat wohl doch eher gegen eine Gentrification-Garantie ausgewechselt werden. Die Frage, wie Bewohner/innen mit unterschiedlichen Wohnvorstellungen und auch unterschiedlichen ökonomischen Ressourcen gemeinsam und solidarisch eine Stadt entwickeln können, bleibt weiter offen.

Quellen:

• Amt für Statistik Berlin-Brandenburg 2010: Berlin in Zahlen. Berlin
• IBB (Investitionsbank Berlin) 2009: Wohnungsmarktbericht 2009. Berlin
• Suckow, Christiane 2009: Baugemeinschaften in Berlin. Wohnwünsche, Haushaltseinkommen und Finanzierung, Haushalts- und Sozialstruktur. Projekte 2002-2008. Studie mit Unterstützung der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung

Erstveröffentlichung im Gentrificationblog