Aus der WG-Kasse

Immobilien Investmentfirmen entdecken Studenten als Zielgruppe und versprechen stabile Renditen für Wohnheime

Christina Kinsfator ging es im vergangenen Herbst wie vielen Studierenden in Deutschland: Die 23-Jährige begann ihr Studium, Physiotherapie in Berlin, und hatte große Probleme, eine Wohnung zu finden. Steigende Studentenzahlen, steigende Immobilienpreise: Gerade in deutschen Großstädten wird es eng für den akademischen Nachwuchs. Das hat Investmentfirmen auf den Plan gerufen: Sie bauen private Studentenwohnheime und versprechen ihren Anlegern bis zu sechs Prozent Rendite. Leerstand sei quasi ausgeschlossen. Doch dass diese Rechnung aufgeht, ist alles andere als sicher.

Christina Kinsfator ist in eben einem solchen privaten Studentenwohnheim fündig geworden: „The Fizz“ in Berlin-Kreuzberg, nah am Ufer der Spree und in Laufnähe einiger bekannter Clubs sowie der nächsten U-Bahn-Station, von der aus die Hochschulen der Stadt schnell erreichbar sind. Das Gebäude ist ein gesichtsloser Neubau, mehr als 200 Studierende wohnen hier. Es gibt einen Seminarraum und einen „Club House“ genannten Gemeinschaftsraum, die Zimmer sind möbliert. High-Speed-Internet ist obligatorisch, den Putzservice kann man buchen. Kinsfator gefällt es hier: Die Bewohnerschaft sei international, es fühle sich an „wie in einer großen WG“.

Die große WG hat ihren Preis. Während die durchschnittliche Miete staatlicher Wohnheime bei 230 Euro liegt, variieren die Preise in privaten Wohnheimen zwischen 400 und 800 Euro. So viel Geld können die meisten Studenten nicht für ihre Wohnung ausgeben. Laut dem Deutschen Studentenwerk haben sie im Schnitt 864 Euro pro Monat zur Verfügung. Allerdings gibt es eine starke Spreizung: Rund ein Viertel kann weniger als 675 Euro ausgeben, aber ebenfalls rund ein Viertel mehr als 1.000 Euro.

Dieses obere Viertel ist die Zielgruppe der Investmentfirmen. Die Zahlen des Studentenwerks sind von 2012. „Wir gehen davon aus, dass heute mindestens ein Drittel aller Studierenden über mehr als 1.000 Euro monatlich verfügt“, sagt der Vorstandsvorsitzende der International Campus AG, Horst Lieder.

Niedrige Zinsen

Die International Campus AG plant, baut und betreibt die The-Fizz-Häuser in Berlin, Freiburg und Bremen, fünf weitere Standorte sollen bis 2017 eröffnet sein. Es ist bei weitem nicht das einzige Unternehmen, das Studenten als wertvolle Zielgruppe auserkoren hat. Seit 2011 arbeitet die Investmentfirma MPC Capital an Anlageprodukten, die aus der wachsenden Studentenzahl in Deutschland, rund 2,7 Millionen sind es heute, Kapital schlagen sollen: 2014 hat die Firma einen Spezial-Fonds für Studentenwohnungen aufgelegt. Er richtet sich an institutionelle Investoren, vor allem Versicherungen. Die suchen in der gegenwärtigen Niedrigzinsphase nach wenig riskanten Anlagemöglichkeiten, die mehr abwerfen als etwa Staatsanleihen.

Studentenwohnungen werden als solche angepriesen. MPC stellt eine Bruttorendite von fünf und sechs Prozent in Aussicht. Zehn Prozent davon müssten für Instandhaltung, Renovierung, Verwaltung und Kosten bei Mieterwechseln abgezogen werden. Bleiben 4,5 bis 5,4 Prozent. „Ein institutioneller Bestandshalter im normalen Geschosswohnungsbau ist heute froh, wenn er netto über vier Prozent kommt“, sagt der Geschäftsführer der MPC-Capital-Tochter MPC Real Estate Development, Rainer Nonnengässer. Das Investoren-Interesse an dem Fonds sei „relativ groß“. Doch das Modell funktioniert nur, wenn die Häuser voll sind.

Das Deutsche Studentenwerk ist da skeptisch. „Wir wissen von einigen Städten, wo private Wohnheimbetreiber so hohe Mieten verlangen, dass sie nicht alles vermieten können, trotz der Wohnungsnot unter Studierenden“, sagt Generalsekretär Achim Meyer auf der Heyde. Tatsächlich sind von den drei The-Fizz-Häusern in Berlin, Freiburg und Bremen nur die ersten beiden voll belegt. Leere Zimmer gibt es in Bremen, „wegen der Auszüge zum Ende des Semesters“, wie es beim Betreiber heißt.

Christina Kinsfator denkt derzeit nicht an Auszug. Sie kann sich vorstellen, bis zum Ende ihres Studiums im The Fizz zu bleiben, weil ihr das Rundum-sorglos-Paket das Studium erleichtere. Das entspricht dem Befund der Investmentfirmen über die veränderten Ansprüche Studierender: Wohngemeinschaften und öffentliche Wohnheime aus den 1960ern seien „nicht das, was sich junge Menschen von heute für die ersten Monate auf eigenen Füßen vorstellen“, sagt Nonnengässer.

Dagegen glaubt Studentenwerk-Generalsekretär Meyer auf der Heyde, dass private Wohnheime für viele Studenten nur eine Notlösung sind. Ihr Einkommen werde von den Investmentfirmen überschätzt, Wohnheime als Investitionsobjekte sind für ihn „Wolkenkuckucksheime“. Er ist nicht der einzige Skeptiker. Die Zeitschrift Finanztest beschreibt diese Art der Kapitalanlage als „längst nicht risikolos“. Die Preise seien hoch, die Mieterträge „eher bescheiden“.

Gefahr in Chemnitz

Einiges wird von der Entwicklung der Studentenzahlen abhängen, wichtiger aber noch werden die Standorte der privaten Wohnheime sein. Die Immobilien-Analysten von Bulwiengesa haben herausgefunden, dass Investments in München und Köln die geringsten Risiken bergen, die größten Gefahren lauern in Frankfurt (Oder) und Chemnitz. Außerdem könnte die Konkurrenz der Privaten untereinander das Geschäftsmodell erschweren. Derzeit machen sie etwa vier Prozent der 240.000 Wohnheimplätze für Studenten aus. Die International Campus AG plant binnen zehn Jahren 15.000 neue Wohnheimplätze. Ein weiterer Akteur, die Youniq AG, will pro Jahr 1.500 bis 2.500 Plätze schaffen.

Dass es aber riskant sein könnte, nur auf studentische Mieter zu setzen, hat etwa die International Campus AG erkannt: Im Internet weist sie auf ihr „Zusatzgeschäftsfeld Unternehmensberatung“ hin: „Marktforschung rund um die Generation Y“ der heute 17- bis 32-Jährigen.

Jennifer Fraczek schreibt als freie Autorin über Stadtentwicklung und Globalisierungsfolgen

06:00 06.05.2015

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