Hinter den Drohkulissen

Mieten In Berlin fehlen bezahlbare Wohnungen. Der Stadtsoziologe Andrej Holm fordert mehr Sicherung im Bestand
Andrej Holm | Ausgabe 05/2017 9

Nach Angaben des Forschungsinstituts empirica sind die Mietpreise bei Neuvermietungen in Berlin zwischen 2010 und 2015 um mehr als 40 Prozent gestiegen. Im Durchschnitt. In den angesagten Innenstadtlagen fällt der Anstieg sogar noch deutlich höher aus. Vor allem für Wohnungssuchende mit durchschnittlichen und unterdurchschnittlichen Einkommen gibt es kaum noch bezahlbare Wohnungen. Gerade weil die Nachfrage steigt und zu wenige Wohnungen für die schnell wachsenden Haushaltszahlen zur Verfügung stehen, steigt die Konkurrenz um die wenigen Wohnungen, die im Angebot sind. Der Markt reagiert auf diese Verknappung, ganz wie man es erwartet. Mit steigenden Preisen. Und gerade weil der Markt hier funktioniert, zeigt sich sein systematisches Versagen bei der Bereitstellung bezahlbarer Wohnungen. Insgesamt fehlen in der Hauptstadt etwa 130.000 preiswerte Wohnungen für die Haushalte mit geringen Einkommen. Hinzu kommen die typischen Diskriminierungsmechanismen, wenn Vermieterinnen und Vermieter zwischen mehreren Bewerbungen auswählen dürfen. Falscher Name, falsche Hautfarbe, falscher Familienstand – die Diskriminierung bei der Wohnungsvergabe wächst mit dem Druck auf dem Wohnungsmarkt.

Die hohen Preise bei Wiedervermietung sind aber nicht nur ein Problem für Wohnungssuchende, sondern auch für alle Mieterinnen und Mieter, die bereits seit langer Zeit in ihrer Wohnung leben. Je größer die Lücke zwischen den Bestandsmieten und den potenziellen Neuvermietungsmieten, desto größer ist auch der ökonomische Anreiz zur Verdrängung. In Innenstadtlagen wie Kreuzberg und Teilen von Neukölln liegt diese verdrängungsrelevante Ertragslücke mittlerweile bei sechs Euro pro Quadratmeter und mehr. Was diesen Verwertungsoptionen entgegensteht, sind einzig und allein die Bewohnerinnen und Bewohner mit ihren gültigen Mietverträgen. Kein Wunder also, dass mit umfangreichen Modernisierungsmaßnahmen, Umwandlungen in Eigentumswohnungen und Eigenbedarfskündigungen eine Drohkulisse aufgebaut wird, um den Mieterwechsel zu beschleunigen. Auch die nach wie vor hohe Zahl von über 5.000 Zwangsräumungen pro Jahr ist vor diesem ökonomischen Hintergrund einzuordnen.

Neubau ist kein Allheilmittel

Berlin ist auf dem Weg in eine veritable Wohnversorgungskrise und steht vor massiven Verdrängungsprozessen. Eine Politik – wie bisher –, die vor allem auf ein Ankurbeln des Neubaus setzt, wird nicht ausreichen. Der aktuelle Wohnmarktreport weist für das Jahr 2016 stadtweit 240 Bauprojekte mit über 22.000 Wohnungen aus – nur 38 Prozent dieser Wohnungen entstehen im Mietwohnungsbau. Die meisten davon im höherpreisigen Segment. Dem gegenüber stehen lediglich 2.500 geförderte Wohnungen mit Einstiegsmieten ab 6,50 Euro pro Quadratmeter. Um den aktuellen sozialen Versorgungsbedarf durch den Neubau zu decken, bräuchte es bei den derzeitigen Förderquoten etwa 50 Jahre. Doch die preiswerten Wohnungen werden jetzt benötigt, um die hohe Zahl an Haushalten mit geringen Einkommen mit Wohnungen zu versorgen. Zugleich werden Belegungsbindungen benötigt, um den Diskriminierungen des Wohnungsmarktes entgegenzuwirken. Was Berlin dringend braucht, sind nicht nur mehr Wohnungen, sondern vor allem mehr bezahlbare Wohnungen und mehr belegungsgebundene Wohnungen.

Allein aus einer volkswirtschaftlichen Perspektive erscheint es naheliegend, dass über 100.000 preiswerte Wohnungen, die zusätzlich benötigt werden, nicht allein in Neubauprogrammen errichtet werden können, sondern im Bestand durchgesetzt werden sollten, wo die Ausgangsinvestitionen für den Wohnungsbau meist schon refinanziert sind. Mieterinitiativen in Berlin haben deshalb in den vergangenen Jahren immer wieder gefordert, Mietsteigerungen im Bestand zu verhindern, Sozialbindungen im sozialen Wohnungsbau dauerhaft zu sichern und die Vermietungspraxis der landeseigenen Wohnungsunternehmen mit ihren fast 300.000 Wohnungen am sozialen Bedarf auszurichten. Insbesondere die engagierten Mieter in den landeseigenen Wohnungsunternehmen und die Initiativen im sozialen Wohnungsbau haben ihre Proteste mit realpolitischen Forderungen zur Reform des öffentlichen und sozialen Wohnungsbaus verbunden. Im seit Anfang 2016 geltenden Wohnraumversorgungsgesetz (WoVG Bln) und auch im rot-rot-grünen Koalitionsvertrag haben viele Vorschläge der Mieterinitiativen Eingang gefunden. Eine Reform des Gesetzes über den Sozialen Wohnungsbau in Berlin (WoG Bln) und eine angekündigte Neuausrichtung der landeseigenen Wohnungsunternehmen stehen nun auf dem Programm der neuen Berliner Landesregierung.

Doch die Umsetzung einer sozialen Wohnungspolitik setzt nicht nur ein Konzept und den politischen Willen voraus, sondern muss auch gegen Interessen und Widerstände durchgesetzt werden. Im bestehenden sozialen Wohnungsbau muss mit der Praxis einer garantierten Rendite für private Investoren gebrochen werden, und auch die landeseigenen Wohnungsunternehmen müssten ihre bisherige Marktorientierung aufgeben. Zwar haben die sechs landeseigenen Wohnungsunternehmen auch in den letzten Jahren einen Beitrag zur sozialen Wohnungsversorgung geleistet, die Kalkulationen für Bauprojekte und die wirtschaftlichen Zielzahlen der Unternehmen orientieren sich aber nach wie vor an einer hohen Eigenkapitalverzinsung und planmäßigen Mieterhöhungen in Marktnähe. Der Vorrang von sozialen Versorgungsaufgaben setzt jedoch ein grundsätzlich anderes Wirtschaften von öffentlichen Unternehmen voraus. Ohne unabhängige Kontrollinstanzen, stärkere Mieterbeteiligung und einen permanenten Druck von unten wird es die gewünschte Neuorientierung der öffentlichen Wohnungswirtschaft in Berlin nicht geben.

Soziale Wohnungspolitik steht schon bei den etwa 375.000 Wohnungen im Bereich des Sozialwohnungsbaus und bei den landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften vor ernsthaften Interessenkonflikten, obwohl es hier angesichts gesetzlicher Rahmenbedingungen und Gesellschafter-Weisungen relativ große Gestaltungsspielräume für Politik und Verwaltung gibt. Die notwendigen Auseinandersetzungen um preiswerte Mieten in den über eine Million Wohnungen, die sich in privatem Besitz befinden, werden auf einen ungleich höheren Widerstand stoßen. Soziale Zugeständnisse müssen hier unmittelbar den privaten Profitinteressen abgerungen werden. Die immobilienwirtschaftliche Goldgräberstimmung der letzten Jahre hat nicht nur die Ertragserwartungen in die Höhe getrieben, sondern auch das wirtschaftliche Risiko, das mit der Durchsetzung von Mieterinteressen verbunden wäre. Allein zwischen 2010 und 2015 hat sich der jährliche Gesamtumsatz bei Grundstückstransaktionen von 8,7 Milliarden auf 16,8 Milliarden Euro fast verdoppelt. Bei einer fast unveränderten Anzahl der Verkaufsfälle bedeutet dies, dass vor allem die Preise drastisch gestiegen sind. Steigende Preise von Immobilien spiegeln jedoch nichts anderes wider als die prognostizierten Erträge der Investition.

Keine Klassenkampfrhetorik

Auffällig an der Struktur der immobilienwirtschaftlichen Investitionen ist das geringe Interesse an potenziellen Baugrundstücken. Ungeachtet der jahrelangen Kampagne für die Steigerung der Neubauaktivitäten liegt der Umsatz im Bereich von unbebauten Grundstücken trotz steigender Grundstückspreise auch 2015 noch unter einer Milliarde Euro. Der Umsatz bei Verkäufen bebauter Grundstücke ist im Gegensatz dazu von 3,9 Milliarden im Jahr 2010 auf über 10,5 Milliarden Euro im Jahr 2015 gestiegen. Hinzu kommen Umsätze von über fünf Milliarden Euro durch den Verkauf von Eigentumswohnungen. Es fließen also 15 Mal mehr Investitionsmittel in das Geschäft mit Bestandsgebäuden und Eigentumswohnungen als in potenzielle Baugrundstücke. Diese Schieflage bei den Investitionen hat einen Grund: Die Gewinnaussichten von Spekulationen mit Bestandsgrundstücken durch hohe Neuvermietungszuschläge, Mietsteigerungen und die Umwandlung in Eigentumswohnungen sind deutlich besser als im Neubaubereich. Jan Dohrwardt, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH, fasst diesen Zusammenhang in einem Jahresausblick für 2017 prägnant zusammen: „Vor dem Hintergrund der positiven Prognosen hinsichtlich der wirtschaftlichen Entwicklung, den lebhaften Nutzermärkten und der prognostizierten Mietentwicklung dürfte der Berliner Investmentmarkt auch im Jahr 2017 im Fokus der Investorennachfrage stehen.“

Selbst Forderungen nach effektiven Mietbegrenzungen, Umwandlungsverboten und einem besseren Kündigungsschutz müssen gegen die Interessen von milliardenschweren Investoren durchgesetzt werden. Das ist keine Klassenkampfrhetorik, sondern wohnungswirtschaftliche Tatsache: Private Ertragssteigerungen und soziale Mieten schließen sich aus. Eine Wohnungspolitik, die es ernst meint mit der Priorisierung der sozialen Versorgung, muss polarisieren und braucht eine politische Machtbasis für die erwartbaren Konflikte. Von Mieterinitiativen wird oft betont, es sei wichtig, Verbündete in der Regierung zu haben. Doch es ist umgekehrt: Wenn das Programm einer sozialen Wohnungspolitik von Rot-Rot-Grün durchgesetzt werden soll, braucht die Regierung vor allem den Rückhalt in der Mieterstadt Berlin.

Andrej Holm ist Soziologe mit dem Schwerpunkt Stadt- und Wohnungspolitik. Er war kurzzeitig Staatssekretär des rot-rot-grünen Berliner Senats

06:00 01.03.2017

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