Der Traum vom eigenen Haus für 10.000-Euro

Industrielle Serienfertigung hat viele Produkte des täglichen Lebens geradezu billig werden lassen. Was zahlt man heute noch für Kühlschrank, Waschmaschine und Fernseher oder Tafelservice und Essbesteck? Gut, es gibt Gegenbeispiele: Ein PKW der unteren Mittelklasse kostet 2015 so viel wie ein S-Klasse-Mercedes im Jahr 1985 und hat sich damit - allerdings bei zugleich deutlich verbesserter Technik - weit stärker verteuert als es der Inflationsrate entspricht.

Bei einem Haus, so sollte man denken, handelt es sich allerdings um einen vergleichsweise archaischen Gegenstand. Mal abgesehen von elektronischem Firlefanz und den Dämmwerten einer Termoskanne, die als Luxus teuer zu Buche schlagen, ist der Konstruktionsaufwand so überschaubar geblieben wie in früheren Jahrhunderten. Und je simpler die Technik, desto besser funktioniert billig. Das walte China.

Dies führte den SPIEGEL zu der Fragestellung, ob der Hausbau inzwischen nicht so stark rationalisiert sein müsste, dass er heute für jedermann erschwinglich sei:

>> Es ist der Traum der frühen Moderne, dass Häuser einmal in Serie gefertigt werden wie Autos oder Kochtöpfe. Könnte nicht, so dachten schon die Architekten zu Beginn des vorigen Jahrhunderts, die industrielle Produktionsweise auch für Häuser funktionieren und sie endlich billiger und besser machen? <<

Doch "von dieser alten Utopie" - so das ernüchternde Ergebnis einer aktuellen Analyse - sei "die Bauwirtschaft noch immer weit entfernt":

>> Heute, hundert Jahre später, ist von Industrialisierung wenig zu sehen. Der größte Teil der Ein- und zwei Familienhäuser wird nach wie vor von Handwerkern aufgemauert, Stein auf Stein, wie vor Jahrhunderten. Nur fünfzehn Prozent aller Häuser werden in Fertigbauweise und aus Holz erstellt. Das bedeutet: Sie werden am Computer entworfen, in der Fabrik vorgefertigt, mit einem Sattelschlepper zum Grundstück gefahren und dort zusammengesetzt. Doch selbst in diesem Bereich kommt das Fertighaus im Sinne eines Serienproduktes immer seltener vor. Sogenannte Typenhäuser, also seriell gefertigte Modelle, machen innerhalb des Fertighaussegments nur einen geringen Prozentsatz aus. Bei einigen Herstellern gibt es inzwischen überhaupt keinen Katalog mehr, sie bieten zu hundert Prozent individuelle Planung an.<<

Woran das liegt, erklärt im Grunde bereits der gewählte Vergleich mit dem Auto. Fahrzeughersteller, die Gefährte mit der Technik von 1985 herstellten, wären vielleicht inzwischen tatsächlich wahre Billigheimer (und produzierten wohl sämtlich in Vorderasien und Afrika). Doch fänden solche anspruchslosen und dem Rostfraß schutzlos ausgelieferten Fortbewegungsmittel bei uns wohl ebenso wenig Käufer wie der Russland-Saurier Lada.

Aber unterliegt die Entwicklung des Hausbaus wirklich denselben Gesetzmäßigkeiten wie der Automobilbau? Immer besser, größer, individueller, technisch anspruchsvoller... Muss das auf dem Immobiliensektor überhaupt sein?

Muss es nicht. Und sollte es auch besser nicht. Die Gründe liegen auf der Hand. Die Zahl der Personen pro Haushalt ist dramatisch gesunken. Den größten Zuwachs haben die Ein-Personen-Haushalte. Zusätzlich steigen die Mobilitätsanforderungen der Berufswelt. Man baut nicht mehr fürs ganze Leben, weil man diverse Lebensphasen mit unterschiedlichen Wohnansprüchen durchläuft. Und die Fortentwicklung einer jahrhunderte alten Bauphilosophie und Handwerkstradition in Richtung auf die energieoptimierter Hightech-Wohnmaschine, die kaum mehr Energie benötigt als das Solarpanel auf dem Dach produziert oder per Wärmetauscher aus der Raumluft zurückgewonnen werden kann, die selbsttätig die Rolläden öffnet oder schließt, die Gäste begrüßt und an das Herausstellen der Mülltonne erinnert, macht gerade für ältere Bauherren oft keinen Sinn, weil sich der finanzielle Mehraufwand kurzfristig nicht amortisiert und die Refinanzierung einen erheblichen Teil des Einkommens aufzehrt, das man vielleicht besser ausgeben sollte, um nicht nur zu wohnen, sondern auch zu leben. Ohnehin gerät die energetische Optimierung von Wohngebäuden immer stärker in die Kritik von Bauphysikern und Ökonomen. Die Rechenmodelle, die in der Energieeinsparverordnung ihren Niederschlag gefunden haben, erweisen sich mehr und mehr wirtschaftsfreundliche Irrtümer, die erst das Wohnen unbezahlbar machen und anschließend die Allgemeinheit mit ähnlichen Entsorgungsproblemen und -kosten belasten wie zuvor die Atomindustrie.

Individualität bei der Gestaltung des eigenen Wohnumfelds - ein häufig ins Feld geführtes Argument für die Gewohnheit, jeden verfügbaren Euro in das vermeintliche Lebens-Projekt zu investieren - ist häufig reiner Selbstbetrug. Im Grunde bewegt sich die "Gestaltungsfreiheit" der meisten Bauherren innerhalb eng gefasster Schemata, die von örtlichen Gegebenheiten, Bundesbaurecht, regionalen Planungsvorschriften, dem zur Verfügung stehenden Budget, den funktionalen Anforderungen des Alltags usw. vorgegeben werden. Insoweit unterliegen viele einer Illusion: Ihr "individuell geplantes" Haus ähnelt am Ende doch wieder hunderttausend anderen "individuell geplanten" Häusern. Was Vielen schon bei der Auswahl von Fliesendekoren, Sanitärobjekten, Bodenbelägen etc. dämmerte: Letztendlich entscheidet man sich unter Dutzenden oder Hunderten von austauschbaren Varianten, die sich untereinander etwa so stark unterscheiden wie Eier im Supermarkt.

Insofern irrt der SPIEGEL mit der Feststellung, dass "das Fertighaus immer individueller wird und kein Fertighaus mehr ist".

Billiges Bauen scheitert nicht am fehlenden Angebot

Und die daran anschließende Frage, "wo [...] der Käufer noch ein Haus bekommen [könne], das den Preisvorteil serieller Fertigung biete[t]?" erscheint angesichts des tatsächlich sehr vielfältigen Angebots falsch gestellt. Seriell gefertigte, billige "Häuser von der Stange" gibt es mittlerweile zuhauf. Sie nennen sich "Container-Häuser", "Wohn-Module", "Single-Häuser", "Gartenhäuser " oder wie auch immer und sind so vielfältig abwandelbar wie sich Holz sägen und Blech biegen lässt. Viele können bereits in der Werkshalle fertig montiert und in bzw. aus einer Unzahl von Grundrissvarianten, Bad- und Küchenmodulen, Dachkonstruktionen usw. beliebig variiert, auf dem Tieflader zur Baustelle gefahren und per Kran auf ein vorbereitetes Fundament gestellt werden. Letzteres geht auch rückwärts. Wer sich örtlich verändern will oder muss, nimmt sein Haus einfach mit und entgeht so den Unwägbarkeiten schwankender Immobilienpreise. Ein mobiles Eigenheim behält so seinen Herstellungs- und Nutzwert. Und leicht ist es veränderten Lebenssituationen anzupassen, indem man später einfach ein zusätzliches Modul an- oder aufsetzt bzw. sich von einem überflüssigen wieder trennt.

Wie man sieht: Das billige Bauen wird nicht durch ein fehlendes Angebot verhindert, sondern durch zähe Gewohnheiten und falsche Prämissen. Es zeigt sich aber auch, dass sich bei den notwendigen Anforderungen an Wärmedämmung, Raumklima und Materialanmutung eine bestimmte Preisgrenze nicht unterschreiten lässt. Die Herstellungskosten für den Quadratmeter liegen selbst bei den preiswertesten Modulhausanbietern eher über als unter 1000 Euro. Wer deutlich weniger ausgeben will als für ein herkömmliches Fertighaus, muss sich in der Wohnfläche erhebllich einschränken. Für Singles, kinderlose Paare und Senioren macht dies auch durchaus Sinn, zumal man oft einen Innenausbau mit bester Raumausnutzung mitbestellen oder das drastisch verkleinerte Domizil mit intelligenten Raumsparmöbeln so ausstatten kann, dass knapper Raum mehrfach genutzt und das Gefühl von Enge vermieden wird.

Einzige Bedingung für das "Weniger ist mehr": Man sollte sich von dem üblichen Prestigedenken befreien. Hier trifft die Parallele zum Auto einmal uneingeschränkt zu: Wer allein unterwegs ist, kommt mit einem modernen Kleinwagen ebenso bequem und sicher ans Ziel wie mit dem Drei-Tonnen-SUV.

Ein Hindernis für geiles Geizen am Bau bleibt dennoch bestehen. Oft sind die bestehenden Bauvorschriften derart eng gefasst, dass sich alternative Bauprojekte nur unter großen Schwierigkeiten oder gar nicht realisieren lassen. Auch hohe Grundstückspreise im Einzugsbereich urbaner Ballungsräume können das Bemühen durchkreuzen, den Kostenaufwand fürs Eigenheim zu deckeln. Was nützt die Einsparung beim Hausbau, wenn der Preis des Baugrunds den des Gebäudes am Ende um ein Mehrfaches überschreitet?

Gesetzgeber in Bund und Land sowie die kommunalen Entscheidungsträger sollten viele der unnötigen Hindernisse für preiswerteres Bauen beiseite räumen. Sie hätten allen Grund dazu. Denn da sich die Politik vielfach außerstande zeigt, den benötigten bezahlbaren Wohnraum im Rahmen staatlicher Daseinsvorsorge zur Verfügung zu stellen, sollte sie wenigstens die Selbstversorgung durch private Anstrengungen erleichtern. Dies entlastet nicht nur den Steuerzahler, sondern beschert den Kommunen sogar zusätzliche Einnahmen in Form von höherem Grund- bzw. Umsatzsteueraufkommen, den die Belebung der örtlichen Wirtschaft infolge verstärkter Bautätigkeit nach sich zieht. Notwendig ist eine Liberalisierung des Baurechts zu Gunsten des privaten Häuslebauers., gegen die es kaum stichhaltige Einwände gibt. So führen sich beispielsweise baurechtliche Restriktionen, die mit der Erhaltung traditioneller Ortsbilder begründet werden, selbst ad absurdum, wenn das Erscheinungsbild sich entvölkernder Ortschaften durch verrottendes Fachwerk und einfallende Dächer zerstört wird.

Im Übrigen lassen sich kleinliche Behördenauflagen oft ganz legal umgehen, indem man bestehende Gesetzeslücken ausnutzt. Manches als eigenständiges Bauvorhaben nicht genehmigungsfähige Objekt ist als "Anbau" durchaus zulässig. Und notfalls nutzt man jede Gesetzeslücke und stellt sein Mini-Haus z.B. auf ein Fahrgestell und dieses auf ein gepachtetes Grundstück. Weil es kein Fundament hat und nicht mit dem Erdreich verbunden ist, gilt es weder als Haus noch als Wohnmobil, sondern nur als Ladegut auf einem Anhänger. Damit gelten weder Baurecht noch Straßenverkehrsordnung.

Anbau- oder Pacht-Gemeinschaften sind zudem eine gute Möglichkeit für Haus- und Grundstückseigentümer, Mittel für den altersgerechten Umbau des eigenen Hauses zu generieren. Sie stiften zusätzlich auch nachbarschaftliche Beziehungen, die ihnen u.U. helfen, das Leben in der vertrauten Umgebung auch nach Verlust der vollen Selbständigkeit noch viele Jahre zu verlängern.

Wenn Bauen noch billiger sein soll...

Bewegen sich die obigen Vorschläge, halbwegs liquide Mittelständler mit preiswerterem Wohneigentum auszustatten, noch weitgehend im konventionellen Bereich, so geraten Überlegungen zu einer noch weiter gehenden Verbilligung des Bauens leicht in den Ruch weltfremder Sozialutopien oder weltverbesserischer Kompromisslosigleit. "Erfinder"-Foren wie "Das 10.000 Euro-Haus, sozial, ökologisch, bezahlbar" oder Fachartikel unter Schlagzeilen wie "Ein mobiles Haus für 15.000 Euro" lenken das Denken der sog. Fachleute zwar weg von ausgetretenen Pfaden und offensichtlich falschen Lehrmeinungen (siehe Energieeinsparverodnung!), wecken aber beim Laienpublikum leicht unerfüllbare Erwartungen.

Tatsache ist, dass allzu ehrgeizig klingende Low-cost-Projekte und -initiativen von geltendem Baurecht sowie den durchschnittlichen Wohnbedürfnissen der Bevölkerungsmehrheit weitgehend abstrahieren. Sie stammen bezeichnenderweise zumeist aus dem Ausland, wo eine Baubürokratie, wie sie in Deutschland herrscht, weitgehend unbekannt ist. Sie leben zudem von der Nutzung billigster Baumaterialien wie Lehm, Stroh, Knüppelholz usw., die sich jeglicher DIN-Norm entziehen und setzen umfangreiche Eigenleistung und handwerkliche Virtuosität voraus. Und bei aller Freude an unkonventionellen Ideen: Wer möchte wirklich in Erdtunneln leben, die irgendwo in den Hang getrieben wurden, oder in einem fragil wirkenden gebrauchten Frachtcontainer, der bestenfalls den Vergleich mit einem Caravan besteht, sich aber kaum wie ein normales Haus anfühlt?

Angesprochen von den zwar billigen, aber zumeist eher experimentellen Bauprojekten fühlen sich typischerweise in erster Linie die bekannten Verdächtigen: Latzhosen-Communities mit Hang zu asketisch-minimalistischer Lebensführung. Selbstversorger, die ihr Gemüse mit den eigenen Ausscheidungen und denen ihrer Haustiere düngen, um ihren ohnehin bereits mikroskopisch kleinen ökologischen Fußabdruck vollends zu amputieren. Stadtindianer, die sich mittels einer Mischung aus Abfallverwertung, Konsumverweigerung und mittelalterlichen Handarbeitstechniken in die ewigen Naturkreisläufe einzureihen versuchen. Vielleicht ist das ja tatsächlich die Zukunft der Menschheit. Aber möchte man diese wirklich erleben?

Bleibt das Haus für 10.000 Euro (Grundstücks-, Material- und Arbeitskosten) auch notwendigerweise Utopie, so lohnt es trotzdem, einmal die Argumentation nachzuvollziehen, die einen Zusammenhang herstellt zwischen der Aufgabe, Wohnraum zu geringstmöglichen Kosten zu schaffen, und der sich abzeichnenden Notwendigkeit, künftig ein Millionenheer von Armen (ALG-II-Bezieher, Rentner mit Anspruch auf Grundsicherung usw.) menschenwürdig unterzubringen. Zählt man nämlich einmal zusammen, was von staatlicher Seite an Mitteln zur Förderung des sozialen Wohnungsbaus, an Wohngeldzahlungen usw. aufgebracht werden muss und stellte man diese den bedürftigen Bauherren direkt zur Verfügung, so würden diese - natürlich unter der Voraussetzung einer weiteren Optimierung der industriellen Produktion preiswerter und im Baukastensystem einfach zu handhabender Bauelemente, einer weiteren Liberalisierung einschlägiger Baustandards, angeleiteter Eigenleistung in neu belebten Baugenossenschaften und unter Nutzung öffentlichen Baugrunds in Erbpacht - am Ende vielleicht tatsächlich für ein schlichtes, aber weder primitives noch uniformes Eigenheim nicht mehr aufwenden müssen als 10.000-Euro. Und auch auf einem anderen Wege ließe sich vielleicht der Traum vom eigenen 10.000-Euro-Haus realisieren. "Der Immobilienmarkt in Deutschland spielt verrückt" lautete der Titel einer Reportage des ZDF. Überhitzter Boom in den Metropolen - unverkäufliche Immobilien auf dem Land. Steht ein Haus lange genug leer, sinken die Preise dramatisch. Häuser für 5.000 bis 15.000 Euro - häufig unter Zwangsversteigerung und damit absolut provisionsfrei - sind keine Seltenheit. Auch hier könnten Bedürftige Eigentum erwerben; mit staatlichen Krediten und Bürgschaften sowie beraten und unterstützt von einem Netzwerk handwerklich versierter Helfer. Die Refinanzierung könnte durch ersparte Sozialausgaben erfolgen.